第一(yī)章(zhāng) 總則

第一(yī)條為(wèi)了(le)規範住宅物(wù)業(y↔'§è)管理(lǐ)活動，維護業(yè)主和 £ε♣(hé)物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)合法權益，根據《₹≥♠中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)物(wù)權法》、國(guó←&)務院《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》和(hé)其他(tā)有(y   ǒu)關法律、行(xíng)政法規，結合本市©÷©$(shì)實際情況，制(zhì)定本規定。

第二條本市(shì)行(xíng)政區(qū)域內(nèi)住宅物(wù)業(yè)管理(lǐ)、​ ©使用(yòng)及其監督管理(lǐ)，适用(yòng)本規定。

第三條本規定所稱住宅物(wù)業(yè)管理(l ₩ǐ)（以下(xià)簡稱物(wù)業(yè)管理☆€∑(lǐ)），是(shì)指住宅區(qū)內(nèi)的(de)業(yè)主通(tō©±©ng)過選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)，由₽&₩÷業(yè)主和(hé)物(wù)業(yè)服務企業(yè)按照(zhào)物(wù)業(y•Ωè)服務合同約定，或者通(tōng)過其他(tā)形式，對(duì)房(fáng)屋×₩及配套的(de)設施設備和(hé)相(xiàng)關場(chǎng)地®¥Ω©(dì)進行(xíng)維修、養護、管理(π• lǐ)，維護相(xiàng)關區(qū)域內(nèi)的(de)環境衛生(✘≈shēng)和(hé)秩序的(de)活動。

本規定所稱業(yè)主，是(shì)指房(fáng)屋的(de)所有(yǒu↓ £)權人(rén)。

本規定所稱使用(yòng)人(rén)，是(shì)指λ→房(fáng)屋的(de)承租人(rén)和(hé)實際居住人(rén)。

第四條市(shì)房(fáng)屋行(xín¥↓Ω g)政管理(lǐ)部門(mén)負責全市(shì)物(wù)業(yè)α→§ 管理(lǐ)的(de)監督管理(lǐ)工(gōng)作(zu→"ò)。區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(σ•♣∑lǐ)部門(mén)負責本轄區(qū)內(₩↑nèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)監督₹→管理(lǐ)，指導和(hé)監督鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé) ¥♣街(jiē)道(dào)辦事(shì)處實施與物(wù)業(yè)管理(lǐ)相(x≤¥£iàng)關的(de)行(xíng)政管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政≠÷™‌管理(lǐ)部門(mén)履行(xíng)以下("♦≠♣xià)職責：

（一(yī)）制(zhì)定本市(shì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)相(xiànε© g)關政策；

（二）建立完善本市(shì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)分(fēn)級培訓體(tǐ)系；

（三）指導區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門'λ∏(mén)開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)監督管理©✔(lǐ)工(gōng)作(zuò)；

（四）指導物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)協會(huì)開÷±✘(kāi)展自(zì)律性規範的(de)制(zhì)定和(hé)實施工(gōng)作(λ‍€zuò)；

（五）建立全市(shì)統一(yī)的(de)物(wù)↑£業(yè)管理(lǐ)監管與服務信息平台；

（六）實施對(duì)物(wù)業(yè)服務行(xíng)業(yè)及其他(tā)物(÷♥£wù)業(yè)管理(lǐ)相(xiàng)關工(gōn₩ g)作(zuò)的(de)監督管理(lǐ)。

區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)履行(xíng✘™‍")以下(xià)職責：

（一(yī)）組織實施物(wù)業(yè)管理(lǐ)相(xiàn>≈g)關政策和(hé)制(zhì)度；

（二）實施轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)服務企業(yè)和(hé)從(cóng $♥★)業(yè)人(rén)員(yuán)的(de)監督管理(lǐ)；

（三）指導和(hé)監督物(wù)業(yè)管理(l×₽ǐ)招投标活動；

（四）實施業(yè)主大(dà)會(huì)成立前↑✘ 專項維修資金(jīn)的(de)歸集和(hé)日(rì)常使用(y" òng)管理(lǐ)；

（五）實施物(wù)業(yè)管理(lǐ)✘¶"&區(qū)域核定、物(wù)業(yè)服務企業(yè)用(yòn£$©πg)房(fáng)和(hé)業(yè)主委員(yuán)會(huì)用(yònδ>$ g)房(fáng)（以下(xià)合稱物(wù)業(yè)管理(lǐ)≤‍用(yòng)房(fáng)）确認等事(shì)項；

（六）指導鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(jiē)道(dào)σ±♥ 辦事(shì)處對(duì)業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuá×π↑↕n)會(huì)的(de)工(gōng)作(zuò)以及其他πΩ✔(tā)物(wù)業(yè)管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)實施監督管理(lǐ)'®；

（七）指導鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府和(h✘§ §é)街(jiē)道(dào)辦事(shì)處§γδ開(kāi)展物(wù)業(yè)管理(lǐ)業(yè)務培訓；

（八）落實物(wù)業(yè)管理(lǐ ∑)方面的(de)其他(tā)監督管理(lǐ)職責。

本市(shì)發展改革、建設、交通(tōng)、公安、水(shuǐ)務、綠(∏↓♦lǜ)化(huà)市(shì)容、民(m₽↑ín)政、規劃、财政、稅務、司法行(xíng)政、城(chéng)管↓​‍執法、市(shì)場(chǎng)監督管理(lǐ)、♦≥應急管理(lǐ)等行(xíng)政管理(φ>↔lǐ)部門(mén)，按照(zhào)各自(zì)職責協同實施本規定。

第五條區(qū)人(rén)民(mín)政府應當建立住宅小(xiǎo)區(qū)綜合管理(lǐ★☆ε)工(gōng)作(zuò)制(zhì)度，組織區(qū)相(x→‌€iàng)關行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)，鄉(xiāng)、鎮≤​₩人(rén)民(mín)政府和(hé)街(jiē)道(dào)辦事(shì)處以及相(γ∑↓γxiàng)關單位，部署、推進和(hé)協調轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理×∞₩<(lǐ)各項工(gōng)作(zuò)。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(←←hé)街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當建立本轄區(qū)住宅小(xiǎo)區(qγ¥®®ū)綜合管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)制(zhì)度，協調和(hé)☆γ處理(lǐ)轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理↓↕↔γ(lǐ)綜合事(shì)務和(hé)糾紛；其設立α®的(de)房(fáng)屋管理(lǐ)事(shì)務機(jī)構（以★<下(xià)簡稱房(fáng)管機(jī)構）承擔房(fáng)屋管理(lǐ)的(de₹₹₩)相(xiàng)關具體(tǐ)事(shì)務。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(jγ<iē)道(dào)辦事(shì)處履行(xíng)以下(xià)職責：

（一(yī)）指導和(hé)監督業(yè)主大(dà)會(huì)、業("↓γyè)主委員(yuán)會(huì)的(deγ♦∞)組建和(hé)換屆改選，辦理(lǐ)相(xiàng)關備案手續；

（二）指導和(hé)監督業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)β‍∑♠會(huì)的(de)日(rì)常運作(zuò)，對(du™φ>ì)業(yè)主大(dà)會(huì)籌備組（以下(xià)簡稱籌備組）成員(yu↔γ án)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)和(hé)業(yè)主委$'員(yuán)會(huì)換屆改選小(xiǎo)組>® 成員(yuán)進行(xíng)培訓；

（三）參加物(wù)業(yè)承接查驗，指導和(hé)監督轄區(qū)內(n&™‌☆èi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)項目的(de)移交和(hé)接↓≤↓®管工(gōng)作(zuò)；

（四）辦理(lǐ)物(wù)業(yè)服務合同備案，對(duì)物( ★π≤wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)物(wù)業(yè)服務實♥♦Ω施日(rì)常監督檢查，指導和(hé)監督物(wù)業(yè)服務企業↔÷ε•(yè)履行(xíng)法定的(de)義務；

（五）監督業(yè)主、使用(yòng)人(rén)按照(zhào)規定使用≠€(yòng)和(hé)維護物(wù)業(yè)；

（六）建立物(wù)業(yè)管理(lǐ)糾紛調解和(hé)投訴、舉≥™ ε報(bào)處理(lǐ)機(jī)制(z←βhì)，調解物(wù)業(yè)管理(lǐ)糾紛，處理(lǐ)物(wù)業(yè)管™♣γ 理(lǐ)相(xiàng)關投訴和(hé)舉報(bào)；

（七）建立物(wù)業(yè)應急服務保障機(jī)制(zhì)↑♥¶；

（八）法律、法規、規章(zhāng)規定的(de)其他(tā)職責。

第六條本市(shì)建立健全以居民(mín)區(qū)<÷黨組織為(wèi)領導核心，居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cū<πn)民(mín)委員(yuán)會(huì)、業δ★​(yè)主委員(yuán)會(huì)、物(wù)業(yè)服β♣ε務企業(yè)、業(yè)主等共同參與的(de)住宅小♠σ¥σ(xiǎo)區(qū)治理(lǐ)架構，推動住宅物(wù)業(yè<↔✘)管理(lǐ)創新。

居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(cūn)民(m₹☆ín)委員(yuán)會(huì)依法協助鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和γ∞(hé)街(jiē)道(dào)辦事(shì)處開(kāi)展社區(q↕♠↕ū)管理(lǐ)、社區(qū)服務中與物(wù)業(yè)管理(lǐ)相σ♥(xiàng)關的(de)工(gōng)作(zuò)✘↔ ★,加強對(duì)業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)指導和(hé)監督，±↓ &引導其以自(zì)治方式規範運作(zuò)。

第七條市(shì)物(wù)業(yè)管☆× 理(lǐ)行(xíng)業(yè)協會(huì)是(shì)實行(€≤$xíng)行(xíng)業(yè)服務和(hé)自(zì)律管理(lǐ)的(de)社會(huì)組​↕™織，依法制(zhì)定和(hé)組織實施π↑自(zì)律性規範，組織業(yè)務培訓，對(duì)物(wù)業(yè)服σσ♦務企業(yè)之間(jiān)的(de)糾₽∏紛進行(xíng)調解，維護物(wù)業(yè)服務企∏≥≥業(yè)合法權益。

本市(shì)鼓勵物(wù)業(yè)服務企業(yè)加入市(shì)物& (wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)協會$↓↕≥(huì)。

第二章(zhāng) 業(yè)主及業(yè)主大(dà ↕↔‍)會(huì)

第八條住宅小(xiǎo)區(qū)，包括分(fēn)期建設或者兩個(gè≤•∞)以上(shàng)單位共同開(kāi)發建設的(de)住宅小(xiǎo)區(qū)，其設置的<<♠(de)配套設施設備是(shì)共用(yònβ±g)的(de)，應當劃分(fēn)為(wèi)一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理§π♦★(lǐ)區(qū)域；但(dàn)被道(dào)路(lù)、河(hé$♣§‌)道(dào)等分(fēn)割為(wèi)兩  ✘∑個(gè)以上(shàng)自(zì)然街(jiē♥§✔₹)坊或者封閉小(xiǎo)區(qū)，且能(néng)明(míng)确共用(yòng)σ‌配套設施設備管理(lǐ)、維護責任的(de)，可(kě)以分(fēn)别劃分(fē∞→πn)為(wèi)獨立的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(q''✔ū)域。

第九條區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部↕'∑門(mén)負責核定物(wù)業(yè)Ω↓管理(lǐ)區(qū)域。

建設單位在申請(qǐng)辦理(lǐ)住宅建設工(gōng)程規劃許可(kě)證的(de)≤✘同時(shí)，應當向區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)提出劃分α♦δ(fēn)物(wù)業(yè)管理(lǐ'•§♣)區(qū)域的(de)申請(qǐng)，區(qū)房(fáng≠∏£)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)應<✘當在五日(rì)內(nèi)核定物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域。

建設單位在房(fáng)屋銷售時(shí)，應當将區(qū)房'‌(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)核定 •≈的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域範圍，通(tōng)過合同約定方式向物<β(wù)業(yè)買受人(rén)明(míng)示。

第十條尚未劃分(fēn)或者需要(yào)©$Ωλ調整物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域的(de≥®)，區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理δ​‌(lǐ)部門(mén)應當會(huì)同鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(m<↑®←ín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì↕₩≈)處，按照(zhào)第八條的(de)規定，結合當地(dì)居民(mín)委員(↔​↑£yuán)會(huì)、村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)的(de)布∞↓"π局劃分(fēn)物(wù)業(yè)管理(lǐ)≈ 區(qū)域。調整物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域的(de)，還(hái™Ωε♥)應當征得(de)專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數(shù)的(de•‌₹→)業(yè)主且占總人(rén)數(shù)過半數('₩★¥shù)的(de)業(yè)主同意。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域調整後，區(qū)‍≠π房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)應當在相(xiàng)α↑關物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告。

第十一(yī)條建設單位在辦理(lǐ)房(fáng)屋交付使用(yòng)許可(kě)手續時(≥←₩₽shí)，應當向房(fáng)管機(jī)構提交下(xià)列資料：

（一(yī)）竣工(gōng)總平面圖，單體(tǐ)建築、結構、設備竣工γ↕<(gōng)圖，配套設施、地(dì)下(xià)管網工(gōng)程竣工(gōng)圖等€♥竣工(gōng)驗收資料；

（二）設施設備的(de)安裝、使用(yòng)和(hé)維護保養等∏↓✘σ技(jì)術(shù)資料；

（三）物(wù)業(yè)質量保修文(wén)÷÷€§件(jiàn)和(hé)物(wù)業(yè)使用(yòng)說(shuō)明(m​‍íng)文(wén)件(jiàn)；

（四）物(wù)業(yè)管理(lǐ)所必需的(de)其他(tā)<φ×₩資料。

建設單位在辦理(lǐ)物(wù)業(yè)承接驗收手續時(s₽£↕hí)，應當向物(wù)業(yè)服務企業(yè)移σ≤交前款規定的(de)資料。

業(yè)主可(kě)以向房(fáng)☆>管機(jī)構、物(wù)業(yè)服務企≠↕♣業(yè)申請(qǐng)查詢本物(wù)業(yè₽')管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)第一(yī)款規定的(de≥σ✘™)資料。

第十二條業(yè)主在物(wù)業(yè)管理(lǐ)活動中，享有(yǒu) σ下(xià)列權利：

（一(yī)）按照(zhào)物(wù)業(yè)服γ&​務合同的(de)約定，接受物(wù)業(yè)服務企業(y↑< è)提供的(de)服務；

（二）提議(yì)召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(h₩‌uì)會(huì)議(yì)、業(yè)主小(xiǎo)組會(huì)≠ 議(yì)，并就(jiù)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)有(yǒ∞♦←¶u)關事(shì)項提出建議(yì)；

（三）提出制(zhì)定和(hé)修改管理(lǐ)規約¥>λΩ、專項維修資金(jīn)管理(lǐ)規約、業(φ♦γyè)主大(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則的(de)建議(yì)；✔βε>

（四）參加業(yè)主大(dà)會(huì)會(h•→≈uì)議(yì)、業(yè)主小(xiǎo)組會(huì)議(yì)，行(xíng)使投票÷δ♥(piào)權；

（五）選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)，并享有∑™Ω(yǒu)被選舉權；

（六）監督業(yè)主委員(yuán)會(‌♦÷¥huì)的(de)工(gōng)作(zuò)；

（七）監督物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行(xíng)物(wù)業(yè)‌λ×服務合同；

（八）對(duì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū•≈π")域內(nèi)物(wù)業(yè)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備和(hé)相(xδφα∑iàng)關場(chǎng)地(dì)使用✘☆ ₽(yòng)情況享有(yǒu)知(zhī)情權和(hé)監督權；

（九）監督專項維修資金(jīn)的(de)管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)；

（十）法律、法規規定的(de)其他(tā)權利。

業(yè)主在物(wù)業(yè)管理(lǐ)活動中，履行(xíng)下(xià)列義務≠"β ：

（一(yī)）遵守臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約、業(yè)主大(dà)會(∞Ω&♣huì)議(yì)事(shì)規則和(hé)專項維修資金(jīn)管理(lǐ)₽¶δ規約；

（二）遵守物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)物(wù)業(yè)共用(‌♦yòng)部位、共用(yòng)設施設備和(hé)相(xiàng)關場(c±≠£hǎng)地(dì)的(de)使用(yòng)，公共秩序、公共安全和(hé)環境衛生(✘•→shēng)維護等方面的(de)規章(zhāng)制(zhì)度；

（三）執行(xíng)業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)決定ᱩΩ和(hé)業(yè)主大(dà)會(huìπ‌Ω∑)授權業(yè)主委員(yuán)會(huì∞≈)作(zuò)出的(de)決定；

（四）按照(zhào)有(yǒu)關規定交納專項維修資金(jīn)；

（五）按時(shí)交納物(wù)業(yè)服務費(fèi)；

（六）履行(xíng)其承擔的(de)房(fáng)屋使用(yòng)安全責任；

（七）向業(yè)主委員(yuán)會(huì)提供聯系地(dì)址、通(tōn★✘↓g)訊方式；

（八）法律、法規規定的(de)其他(tā)義務。

業(yè)主對(duì)建築物(wù)專有(yǒu)部分(fēn)以外(←↔wài)的(de)共有(yǒu)部分(fēn)，享有(yǒu)權利，承擔義務；不♥§£(bù)得(de)以放(fàng)棄權利不(bù)履行(xíng)義務。

第十三條業(yè)主大(dà)會(huì)由一(yī)個(gè)物(wù)業(yè φ‍)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)全體(tǐ)業(yè)γΩ¥​主組成。

一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區( ↑qū)域內(nèi)，房(fáng)屋出售并交付使用(yòng)的(de)建築面♦'積達到(dào)百分(fēn)之五十以上(shàng)，或者首套房(fáng)屋出售并交π§÷γ付使用(yòng)已滿兩年(nián)的(de)，••®應當召開(kāi)首次業(yè)主大(dà)λ‌會(huì)會(huì)議(yì)，成立業(yè)主大(dà)會(huì)。但(dàn)隻有(yǒ®₽u)一(yī)個(gè)業(yè)主的(¶λde)，或者業(yè)主人(rén)數(shù)較少(shǎo)且經全體(tǐ)業(yè)主一(γσ‍yī)緻同意，決定不(bù)成立業(yè)主大(dà)會(huì)β↔的(de)，由業(yè)主共同履行(xíng)業★♠(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)職責。

第十四條物(wù)業(yè)管理(lǐ)區≥‌"(qū)域符合本規定第十三條第二款所列應當成立業(yè)主大(dà)會(  ↑≈huì)條件(jiàn)之一(yī)的($∞de)，建設單位應當在三十日(rì)內(nèi)向物(wù)業(yè)所在地(dì)的(deφ↓♦✔)鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事★☆ ™(shì)處提出成立業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)書★★✔(shū)面報(bào)告，并提供下(xià)列資料：

（一(yī)）物(wù)業(yè)管理(lǐ)區δ✔(qū)域核定意見(jiàn)；

（二）物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng®α )房(fáng)配置證明(míng)；

（三）業(yè)主清冊和(hé)物(wù)業(yè)建築面 β積；

（四）物(wù)業(yè)出售并交付使用(yòng)時(shí)間(jiān)；

（五）已籌集的(de)專項維修資金(jīn)清冊。​♠♥

建設單位未及時(shí)提出書(shū)面報(bào)告的(→₹Ωde)，業(yè)主可(kě)以向鄉(xiāng)、鎮人(rénπ‍)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處提出成立業(yè)主大↓'"(dà)會(huì)的(de)書(shū)面要(yào)求。

第十五條鄉(xiāng)、鎮人(rén)↔>民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當在接到(dào)建設單位書(×→shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要(yào)求後的(♦₽‍↓de)六十日(rì)內(nèi)組建籌備組。籌備組應當自(zì)成立之日(rì)起→±•七日(rì)內(nèi)，将成員(yuán)名單在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域​€內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表，建設單位代表，鄉(xiā✘♥£βng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(s↓£hì)處代表，物(wù)業(yè)所在地(dì)居民(mín)委員(yuán)會(huε "πì)或者村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)代表組成。籌備組人(rén)數(s>αhù)應當為(wèi)單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規定第二十條第二款的(♠§de)規定，人(rén)數(shù)所占比例應當不(bù)低(dī)于籌& 備組總人(rén)數(shù)的(de)二分(fēn)之一(yī)。籌備組組長(cháng)由↕δ鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處代✔♦‍表擔任。

籌備組中的(de)業(yè)主代表，由鄉(xiāng)©Ωδ☆、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處組織業(yè)主↕₩₹£推薦産生(shēng)。

業(yè)主對(duì)籌備組成員(yuán)↑×有(yǒu)異議(yì)的(de)，由鄉(xiāγ₽'αng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dà≈↔o)辦事(shì)處協調解決。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mí€"≤n)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當在籌備組•→&​開(kāi)展籌備工(gōng)作(zuε←ò)前，組織籌備組成員(yuán)進行(xíng)培訓。

第十六條籌備組應當做(zuò)好(hǎo)以下(xià)籌備工(gōng)作(zuò)：

（一(yī)）确認并公示業(yè)主身(shēn)份、業(yè)主人(r∏≥én)數(shù)以及所擁有(yǒu)的(de)專有(yβ>∞'ǒu)部分(fēn)面積；

（二）确定首次業(yè)主大(dà)會(huì)↓​​Ω會(huì)議(yì)召開(kāi)的(de)時(shí)間(jiān)、地(dì)"$點、形式和(hé)內(nèi)容；

（三）草(cǎo)拟管理(lǐ)規約、業(yè)主大(dà)會(huì)議><×(yì)事(shì)規則；

（四）确定首次業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)表決規則；

（五）制(zhì)定業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(y≠©≤uán)候選人(rén)産生(shēng)辦法，确定業(yè)主委員(yuán)'≠會(huì)委員(yuán)候選人(rén)名單；

（六）制(zhì)定業(yè)主委員(yuán)會(huì)選舉辦法；<♥¥

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)★¥議(yì)的(de)其他(tā)準備工(₽<¥∞gōng)作(zuò)。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(y ≠​ì)召開(kāi)十五日(rì)前在物(wù)業(yè)管理(lǐ®'±α)區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)♥☆主對(duì)公告內(nèi)容有(yǒu)異議(<γ×yì)的(de)，籌備組應當記錄并作(zuò)出答(dá λ<™)複。

籌備組應當自(zì)成立之日(rì)起九十日(rì)內(nèi)，組織召開(kāi)首次業("→yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(♥♦γyì)。

籌備組在業(yè)主委員(yuán)會(huì)依法成立後自(zì)行(xíng)解散。

第十七條業(yè)主大(dà)會(huì)除履行(xíng)《中華人λ☆(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務院《物(wù)✔♣α₹業(yè)管理(lǐ)條例》規定的(de)職>♦←責外(wài)，還(hái)可(kě)以決定業λ₹(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)工(gōng)作(§£♠zuò)經費(fèi)、撤銷業(yè)主小(xiǎo)組不(bù)适當的(de)決定。

第十八條業(yè)主大(dà)會(huì∑≤ ♥)會(huì)議(yì)可(kě)以采用(yòng£≥↕)集體(tǐ)討(tǎo)論形式，也(yě)可(kě)以采用(yòng)書(s♦$★hū)面征求意見(jiàn)的(de)形式απ→。業(yè)主大(dà)會(huì)會(≤±βhuì)議(yì)應當有(yǒu)物(wù)業(y₹≥¥è)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(w♦✘©‌ù)總面積過半數(shù)的(de)業(yè)主且占總人(rén)₩★ 數(shù)過半數(shù)的(de)業(yè)主參加。

業(yè)主大(dà)會(huì)作(zuò)出決定，應當經專有(y×✘π'ǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數(shù)的(de)業(β↓§yè)主且占總人(rén)數(shù)過半數(shù)的( >©≠de)業(yè)主同意。業(yè)主大(dà)會(huì)決定籌集和(hé)使用(yò♥φ•♦ng)專項維修資金(jīn)，或者改建、重建建築物(wù)及其附屬設施的(de)，應當經© ←專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積三分(fēn)之二以上(s$★₩¥hàng)的(de)業(yè)主且占總人(rén♥φ₩)數(shù)三分(fēn)之二以上(shàng)的(d™→>αe)業(yè)主同意。

業(yè)主可(kě)以委托代理(lǐ)人(rén)參加業(yè)主大(dà)會(huì)會( £&→huì)議(yì)，代理(lǐ)人(rén)σ‍應當持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并依據委托人(rén)對(duì)所議(yì)事≤αφ(shì)項的(de)意見(jiàn)進行(xíng)投票(piào)表決。

第十九條首次業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)通(tōng)過的(¥ ★↑de)議(yì)事(shì)規則，應當就(®↓₹jiù)業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)議(yì)事(shβ∑ì)方式、表決程序，業(yè)主小(xiǎo)組的(de)設立，業(yè)主委員(yuán)會(↔ huì)的(de)組成、任期、罷免和(hé)補選等事(shì ★↕)項作(zuò)出約定。

第二十條業(yè)主委員(yuán)會(huì)✔↔€由業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)×✔$π選舉産生(shēng)，依法履行(xíng)職責。業(yè)主委員(yuán)會π​π(huì)由五人(rén)以上(shàng)單數(shù)組成，但(dàn)建築面積在一¥ (yī)萬平方米以下(xià)的(de)住宅小(xiǎo)區(qū)，業®β(yè)主委員(yuán)會(huì)可(kě)以由三人(rén)組成。籌備組應當根據物(wù)業Ω≈≈(yè)管理(lǐ)區(qū)域規模和(hé)建築物(wù)區(qū)分(✘↓₩fēn)所有(yǒu)權的(de)比例，确定業(yè)主委員(yuán)會(huì) λ委員(yuán)的(de)人(rén)數(shù)和(hé)構成比例。業(yè)主委員↕'​(yuán)會(huì)的(de)任期為(wèi)三年(niá ↓✔♠n)到(dào)五年(nián)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)應當符合國(gu∑×‍'ó)務院《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》規定的(de)條↔σ件(jiàn),且本人(rén)、配偶及其直系親屬未在本物(wù)♠‌業(yè)管理(lǐ)區(qū)域服務的(de)物(wù)業(yè)服務企業(yè)>""¶任職。業(yè)主在本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi÷&)有(yǒu)損壞房(fáng)屋承重結構、違法搭建、破壞房(fáng)σα♣屋外(wài)貌、擅自(zì)改變物(wù)業(yè)使用(yòng)性質、欠交物(♥∑♣>wù)業(yè)服務費(fèi)或者專項維修資金(jīn)、違法出租房(f ™áng)屋等情形之一(yī)且未改正的(de)，不(bù)得(de)擔任業(yè"®♣✘)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)。業(yè)主大(d♥↓à)會(huì)可(kě)以依法決定增加不(bù)得(de)擔任業(yè)主委員(yuán∏π)會(huì)委員(yuán)的(de)情形。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選人(rén)應當書(shū)面承諾≤∑✘符合前款規定的(de)條件(jiàn)，全面履行(xíng)工(gōng)作(zuò)α•職責，不(bù)以權謀私。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)履行(xíng)下(xià)列職責：

（一(yī)）召集業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(♦ •yì)，報(bào)告年(nián)度物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(☆₩≠∞de)實施情況、業(yè)主委員(yuán)會(huì)履職情況；

（二）執行(xíng)業(yè)主大(dà)會(huì)決定，處理(l"¥ǐ)業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)日(rì)常管理(lǐ)事(shì)務；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大(d≤‌à)會(huì)選聘的(de)物(wù)業(yè)<≈"ε服務企業(yè)簽訂物(wù)業(yè)服務合同；

（四）拟訂業(yè)主大(dà)會(huì)年(nián)♥✔¶度财務預算(suàn)方案和(hé)決算Ω§β(suàn)方案；

（五）拟訂物(wù)業(yè)共用(yòng)部分(f↓₽‌ēn)經營管理(lǐ)方案以及收益的(de)管理(lǐ)、使用&×φ(yòng)和(hé)分(fēn)配方案；

（六）拟訂印章(zhāng)管理(lǐ)、财務管理(lǐ)、檔案"±↓管理(lǐ)、停車(chē)管理(lǐ)、寵物(wù)管♣δ®σ理(lǐ)、裝飾裝修管理(lǐ)等規章(zhāng)制(zhì)度；

（七）監督專項維修資金(jīn)的(de)使用(yòng)以及組織專項維修≈↕γ≠資金(jīn)的(de)補建、再次籌集；

（八）及時(shí)了(le)解業(yè)主、物(®∏wù)業(yè)使用(yòng)人(rén)的(de)意見(jiàn)和(hé)建議(yì)↑δ，督促業(yè)主交納物(wù)業(yè)服務費(fèi)，監督和(Ω"$hé)協助物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行(xíng)物(w<€σγù)業(yè)服務合同；

（九）監督管理(lǐ)規約的(de)實施，對(•♥duì)業(yè)主違反管理(lǐ)規約的(de)行(xín✘"×g)為(wèi)進行(xíng)制(zhì)止；

（十）業(yè)主大(dà)會(huì)賦予的(de)其他(tā)職責。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當接受業(yè)主大(dà)會(huì)和(hé)業δ↑ (yè)主的(de)監督，接受相(xiàng)關行(xí•$ng)政管理(lǐ)部門(mén)，鄉(€‌★xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政<β♠府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處，♦®∏¶居民(mín)委員(yuán)會(huì ×)或者村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(h$α♥uì)的(de)指導和(hé)監督。

第二十一(yī)條業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuánφ→γ)候選人(rén)由籌備組通(tōng)過直接聽(tīn±£∑g)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)、發放(fàn"$★✔g)推薦表等方式産生(shēng)。籌備組應當審查候選人(↑σ★rén)資格，提出候選人(rén)名單，并報(bào)送鄉(x÷ iāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者β'₽ 街(jiē)道(dào)辦事(shì)處。候選人(rén)的(de)基本信息，♣≈由籌備組在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yu ✔án)由業(yè)主大(dà)會(huì)會(huìδ&÷)議(yì)選舉産生(shēng)。業(yè)☆≥主委員(yuán)會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員π"(yuán)會(huì)委員(yuán)中推選産§£生(shēng)。籌備組應當自(zì)選舉完成之日(rì)起三←÷♠日(rì)內(nèi)，在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區€"∑®(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任、副主任和(hé)↕ ‌δ其他(tā)委員(yuán)的(de)名單。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任負責主持業(yè•♦®)主委員(yuán)會(huì)日(rì)•α¶±常工(gōng)作(zuò)，并履行(xíng)以下(xià)職責：

（一(yī)）召集和(hé)主持業(yè)主委員¥←πα(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)；

（二）提出業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議 σ(yì)議(yì)題；

（三）按照(zhào)業(yè)主大(dà)會(huì)會(hu♥®∏ì)議(yì)的(de)決定，簽署有(yǒu)關文(wén)書(shū)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)‌∞↕主任因故不(bù)能(néng)履行(xíng)職責時(shí)，由副₹‌主任履行(xíng)。

第二十二條鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)↓ε★≠道(dào)辦事(shì)處應當會(huì)同區(qū)房(fá÷¥ng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)定期組織業(yè)主委員(yuán)會(hα¥$uì)委員(yuán)，進行(xíng)物(wù)≤∏≥"業(yè)管理(lǐ)相(xiàng)關法律、法規、規章(zhāng)、規範性文(wé<§♠n)件(jiàn)和(hé)日(rì)常運作(zuò)規 φ₽範等培訓。

第二十三條業(yè)主委員(yuán)會(huì)自(zì)選舉φ≥産生(shēng)之日(rì)起三十日(rì)內(nèi)，持下(xiàε☆)列文(wén)件(jiàn)向鄉(xiāng)↓ λ≠、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處備案：

（一(yī)）業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)記錄和(hé)會(huì)≤↕議(yì)決定；

（二）業(yè)主大(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則；

（三）管理(lǐ)規約；

（四）專項維修資金(jīn)管理(lǐ)規約；

（五）業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的(de)名單、基本情況→→和(hé)書(shū)面承諾；

（六）業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(♣→☆÷yuán)的(de)培訓記錄。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事λ↑λ(shì)處對(duì)依法選舉産生(shēng)的(de)業(yè)主委員(yuá₹‍§n)會(huì)出具業(yè)主大(dà)會(huì)、業(↔¶yè)主委員(yuán)會(huì)備案證明(míng)和β¶δ(hé)印章(zhāng)刻制(zhì)證明(míng)。備案證明(míng≤"£)應當載明(míng)業(yè)主大(dà)會(huì)名稱，業(yè)主委員(yuán)會(πα£huì)名稱、屆别、任期、負責人(rén)和(hé)辦公地(dì)址。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)€¥應當依法刻制(zhì)和(hé)使用(yòn×✔✘g)印章(zhāng)。印章(zhāng)印文(wén)中應當包含業(yè)主委員(yuán)£ 會(huì)名稱以及屆别。

第二十四條業(yè)主大(dà)會(huì)可(kě)以根據業(yè)主委員(yuán)♣λ✘會(huì)工(gōng)作(zuò)情況決定給予業(yè)主委÷•員(yuán)會(huì)委員(yuán)适當的(de)津貼。津貼可(kě)以在公共收益¶±±中列支，也(yě)可(kě)以通(tōng)過其他(tā)方式籌集。具體(tǐ)津♠♣&貼标準，資金(jīn)籌集、管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)>☆辦法應當由業(yè)主大(dà)會(huì)決定。

第二十五條業(yè)主大(dà)會(huì☆φ​φ)會(huì)議(yì)分(fēn)為(wèi)定期會(huì)議(y‌±ì)和(hé)臨時(shí)會(huì)議(yì)。業(yè)主大(dà×&σ)會(huì)定期會(huì)議(yì)應當按照(zhào)業(yè)主大(dà)會(huì)議∑™≈(yì)事(shì)規則的(de)規定召開(kāi)。經百分(fēn)之二十以上(shàng&&¶≥)業(yè)主提議(yì)，業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當組織召開(kāi)業(yè¥ε)主大(dà)會(huì)臨時(shí)會(huì)議(yì)。

召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)，業(yè)主委↑γ&員(yuán)會(huì)應當事(shì)先将會(huì)議(yì) €€時(shí)間(jiān)、地(dì)點、議(yì&✘•★)題和(hé)議(yì)程書(shū)面通(tōng)知(zhī)所在地(dì)房(fáng)'Ω管機(jī)構、居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn±±™✘)民(mín)委員(yuán)會(huì)，邀請(qǐng)房(fáng)管機(jī)構、居民γ✔¥☆(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín)委員ε'σ‍(yuán)會(huì)派代表參加，并聽(tīng)取房(fáng)管機(jī)構、居民 ₹π(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cū'♦™♦n)民(mín)委員(yuán)會(huì)的(de)意見(jiàn)、建議<‍(yì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)不(bù)依法組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(> ←™huì)會(huì)議(yì)的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)÷×♦​民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)®®處應當督促其限期召開(kāi)；逾期不(bù€→↓)召開(kāi)的(de)，鄉(xiāng)、鎮​δ人(rén)民(mín)政府或者街(jiēλα™φ)道(dào)辦事(shì)處可(kě)以應業(yè)主要→★☆(yào)求組織召開(kāi)業(yè)主↔↕✔大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)。

第二十六條業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)分(fēn)為(wèi•±δ)定期會(huì)議(yì)和(hé)臨時(shí)會(huì)議(yì)。業(yè)主委員✔≤(yuán)會(huì)定期會(huì)議(yì)應當按照(z↓​φγhào)業(yè)主大(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則的(de)規定召開∑ λ(kāi)，至少(shǎo)每兩個(gè→↔→)月(yuè)召開(kāi)一(yī)次。經三分(fēn)之一(yī)以上(shà•'ng)業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)提議(↑δ§ yì)，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員(yuán)會(huì)臨時($‍shí)會(huì)議(yì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)應當有(yǒu)全體(←×→♦tǐ)委員(yuán)過半數(shù)出席，并邀請(qǐng ​)物(wù)業(yè)所在地(dì)居民(mín÷')委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín)委員(yuβ≤σán)會(huì)派員(yuán)列席，也φπ<±(yě)可(kě)以邀請(qǐng)業(y™←♣αè)主旁聽(tīng)。業(yè)主委員(yuá <n)會(huì)委員(yuán)不(bù)得(de•"→£)委托他(tā)人(rén)出席業(yè)主委π€Ω•員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)作(zuò)出決定應當經全體(tǐ)委>∑≈員(yuán)過半數(shù)簽字同意，在作(zuò☆&)出決定之日(rì)起三日(rì)內(nèi)将會(huì)議(yì)情況∞'以及決定事(shì)項在物(wù)業(yè)管理(l ∑<ǐ)區(qū)域內(nèi)公告，并告知(zhī)物(wù)業(yè)所在地(dì)居民"‌(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(hu÷ ↕ì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任、副主任無正當理(lǐ)由不(bù)召集業(yα∑è)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(÷♠rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應業(yè)主書(shū)↑"面要(yào)求可(kě)以指定一(yī)名其他(tā)委員(yuán)召集和(hé)主持。

第二十七條業(yè)主委員(yuán)會(h§¶uì)應當建立定期接待制(zhì)度，聽(tīng)取業(yè)主和™→δ(hé)使用(yòng)人(rén)對(duì)物(w<♠ù)業(yè)管理(lǐ)和(hé)業(yè)主委員(yuán)會(huì)λ≠®日(rì)常工(gōng)作(zuò)的(de)意見(jiβ'&àn)和(hé)建議(yì)，接受業(yè)主和(hé)使用(yòng)人(rén)的(de↔φδ)咨詢、投訴和(hé)監督。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立工(gōn₹ε$g)作(zuò)記錄制(zhì)度，做(zuò)好(hǎo)業(yè)主大(dà)會(huì)會α₩(huì)議(yì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)、物(wù)∞♥©業(yè)服務合同協商簽訂活動，以及物(wù)業(yè)管理(lǐ)中各項重要(yà∞♠→o)事(shì)項的(de)記錄，并妥善保管。₽<

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立信息公開(k &¶āi)制(zhì)度，按照(zhào)規定及時(shí)σβ₹'公布業(yè)主大(dà)會(huì)和(hé)業(yè)主委員☆​↑↓(yuán)會(huì)作(zuò)出的(de)決定©§，物(wù)業(yè)服務企業(yè)選聘、物(wù)業(yè)服務合同等物(γ♦​≠wù)業(yè)管理(lǐ)中的(de)各項決定和(hé)重大(dà)事(shì)項；定期公 ↑₩★布專項維修資金(jīn)和(hé)公共收益收支；接受業(yè)​©主查詢所保管的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)信息。

第二十八條業(yè)主委員(yuán)會(huì)任期屆滿的(de)五個(gè)月(yuè)前，↔§☆應當書(shū)面報(bào)告鄉(xiāng)、↔♠≠‌鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)★"€✘辦事(shì)處。鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē÷<★)道(dào)辦事(shì)處應當在收到(dào)書(shū)面報(bào)告之日(r©≈γ↔ì)起六十日(rì)內(nèi)組建換屆改選小(xiǎo)組，并在業(✔♦≥yè)主委員(yuán)會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小(xiǎo)組組織召開↑±(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)選舉産生(shēng)新一(yīπφ$$)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)未按照(zhào)前款規定報(bào γ€)告的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(j₹γ↑iē)道(dào)辦事(shì)處可(kě)以應業(yè)主書(shū)面要(yào)求組建換↓φ屆改選小(xiǎo)組，由換屆改選小(xi± §ǎo)組組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì‌ε​)議(yì)選舉産生(shēng)新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會★✘♠(huì)。

換屆改選小(xiǎo)組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮人(rén)∏λ ↓民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì¥♣)處代表，物(wù)業(yè)所在地(dì)居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(​★πcūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)代表∏♠$£組成。換屆改選小(xiǎo)組人(rén)數(shù)應當為(wèi)單數(π₩shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規定第二十條第二款♥©★的(de)規定，人(rén)數(shù)所占比例應當不(bù)低(dī)于換屆改±<&選小(xiǎo)組總人(rén)數(shù)的(dΩ←₩e)二分(fēn)之一(yī)。換屆改選小(xi✔ ∏ǎo)組組長(cháng)由鄉(xiāng)、✔÷鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(s$♣↑hì)處代表擔任。

自(zì)換屆改選小(xiǎo)組産生(shēng)至新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會ε₩☆(huì)選舉産生(shēng)期間(j☆±iān)，業(yè)主委員(yuán)會(huì)不(b" ù)得(de)組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)對(γ§♥duì)下(xià)列事(shì)項作(zuò)出決定：

（一(yī)）選聘、解聘物(wù)業(yè)服務γ♦ ‍企業(yè)；

（二）調整物(wù)業(yè)收費(fèi)标準；

（三）除管理(lǐ)規約規定情形之外(wài)的(de)物(wù)業(≠£↓yè)維修、更新、改造等重大(dà)事(shì)項；

（四）其他(tā)重大(dà)事(shì)項。

第二十九條業(yè)主委員(yuán)會↕×↕(huì)應當自(zì)換屆改選小(xiǎo)組成立之日(rì≤×★‍)起十日(rì)內(nèi)，将其保管的(♥Ωα‌de)有(yǒu)關财務憑證、業(yè)主清冊、會(huì)≠₽​議(yì)紀要(yào)等檔案資料、印章(zhāng)及其他(tā)屬于™↓ 業(yè)主大(dà)會(huì)所有(yǒu)的(de)财物(wù)移交物(wù)業♠☆(yè)所在地(dì)房(fáng)管機(jī)構保管。業(yè)主大(dà)∑✘會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)依法需要(yào)使用(yòng)上(sh↕‌àng)述物(wù)品的(de)，物(wù)業(±‌yè)所在地(dì)房(fáng)管機(jī ÷σ↑)構應當及時(shí)提供。

新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(hu $ì)選舉産生(shēng)後，應當在三十日(rì)內(®§€<nèi)向鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mí ≤n)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處辦理(lǐ)換屆備案手續，并由物(wù)業(yλ ©è)所在地(dì)房(fáng)管機(jī)構在備案後十日(rì)內(nèi)，将其保管的(d←<‍e)前款所述物(wù)品移交新一(yī)屆業(yè♥÷→★)主委員(yuán)會(huì)。

拒不(bù)移交第一(yī)款所述物(wù)品的(de)，新一$δ(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)可(kě)以請(qǐng)求物(wù)業(♠$™yè)所在地(dì)鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(£​♣ dào)辦事(shì)處督促移交，物(wù)業(y©$± è)所在地(dì)公安機(jī)關應當予以協助。

第三十條不(bù)再擔任業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的←♦(de)，應當在十日(rì)內(nèi)将其保管的(de)本規定第二十九條第一(yī)款所述物(​λwù)品移交業(yè)主委員(yuán)會(huì)；拒不(bù)移交的(de±Ωλ)，業(yè)主委員(yuán)會(huì)可(kě)以按照(zhào)本規定第二十九條第三款δ© Ω規定處理(lǐ)。

第三十一(yī)條業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)有(yǒu)下(xiàδ )列情形之一(yī)的(de)，其業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yu♥σán)資格按照(zhào)本條第二款處理(lǐ)：‌÷♠

（一(yī)）已不(bù)再是(shì)本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(&¶★qū)域內(nèi)業(yè)主的(de)；

（二）以書(shū)面形式向業(yè)主委員(yuán)會(huì)提出辭職的(de)；¥•

（三）因健康等原因無法履行(xíng)職責且未提出辭職的(de₽¶‌ )；

（四）拒不(bù)召集業(yè)主委員(∏€yuán)會(huì)會(huì)議(yì)的(de)；

（五）一(yī)年(nián)內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員(y£ ↑uán)會(huì)會(huì)議(yì)總次數←‍ (shù)一(yī)半以上(shàng)的(de)；

（六）違反書(shū)面承諾的(de)。

屬于前款第一(yī)項、第二項情形的(de)，其♠←•委員(yuán)資格自(zì)情形發生(shēng)之日(rì)起自(zì)然終止φ←；屬于前款第三項情形的(de)，經業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)討(‌¥¶tǎo)論通(tōng)過，其委員(yuán)資格終止；屬于前款第四項至第六項¶¥¶情形的(de)，經業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)討(tǎo)論通(✔ε÷tōng)過，罷免其委員(yuán)資格。業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當φ↓↑δ将委員(yuán)資格終止或者罷免的(de)情況在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)♥≈域內(nèi)公告。

第三十二條業(yè)主委員(yuán)會(huì)出現(xiàn)委員(yuán)人(r₽σén)數(shù)不(bù)足但(dàn)超過半數(shù)的(≈•γde)，業(yè)主大(dà)會(huì)可(kě✘÷)以補選業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)出現(xiàn)下(xià)列情形之一(yī)時(☆"©shí)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府β÷或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)✔₩ 會(huì)會(huì)議(yì)；業(yè)主大(dà)會(huì)應當啓動提前換屆改選 $程序：

（一(yī)）業(yè)主委員(yuán)會(h‌δ≥εuì)委員(yuán)人(rén)數(shù)不(bù)足半α<數(shù)的(de)；

（二）業(yè)主委員(yuán)會(huì)連續六個(gè)月(yuè)未開(k₹§λ$āi)展工(gōng)作(zuò)的(de)；

（三）業(yè)主委員(yuán)會(huì ε'σ)作(zuò)出的(de)決定嚴重違反法律、法規的(de)；

（四）因其他(tā)原因導緻業(yè)主委員(yuán)會§‍€(huì)無法正常運作(zuò)的(de)。

業(yè)主大(dà)會(huì)決定對(duì)業(yè)主委員(yuán)會(huì)提前換>$↑∞屆改選的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē‌δ )道(dào)辦事(shì)處應當依法組建換屆改選小(xiǎo)組，由換•'α≈屆改選小(xiǎo)組組織召開(kāi)業(yè)主大≥>¶(dà)會(huì)會(huì)議(yì)選舉産生(shēng)₹λ÷新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(  huì)。

第三十三條業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)名¥♣稱、所轄區(qū)域範圍、委員(yuán)、業(yè)主大(dà)會(huì)議(y≈ ì)事(shì)規則和(hé)管理(lǐ)規約發生(shēng)變更的(de)ε§&，業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當在三十↑≥↑日(rì)內(nèi)向鄉(xiāng)Ωπ↕λ、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)☆Ω©辦事(shì)處辦理(lǐ)變更備案手續。

因物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域調整、∞£房(fáng)屋滅失或者其他(tā)原因緻使業(yφ™♣è)主委員(yuán)會(huì)無法存續的(de)，業(yè) ✘≈₹主委員(yuán)會(huì)應當在三十日(rì)內(•₩σnèi)向鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道 ‌♥(dào)辦事(shì)處辦理(lǐ)注銷備案手續。

第三十四條按照(zhào)本規定第二十三條、第二十九條、第三十三條規定，鄉(←€§xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事('¥shì)處受理(lǐ)業(yè)主委員(yuán)會(huì)備案後，應當在二十日↓<♦(rì)內(nèi)完成備案手續，并将備案資料抄送區(qū)房(fáng)屋行(xíng↔→§)政管理(lǐ)部門(mén)。

第三十五條同一(yī)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)有(yǒu)兩幢₩©以上(shàng)房(fáng)屋的(de)，可(kě)以以幢、單元為(wèi)單位成×​♣↑立業(yè)主小(xiǎo)組。業(yè)主小(xiǎo)組由該幢、單元的(de)全體(t₹→ǐ)業(yè)主組成。

業(yè)主小(xiǎo)組應當履行(xíng)下(x→​©ià)列職責：

（一(yī)）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(↓↔yì)，表達本小(xiǎo)組業(yè)主的(de)意願；

（二）決定本小(xiǎo)組範圍內(nèi)住宅< ✘共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)維修、更新、改造和($↓hé)養護；

（三）決定本小(xiǎo)組範圍內(nèi)的(d≥₩ e)其他(tā)事(shì)項。

業(yè)主小(xiǎo)組議(yì)事(sh✔€​₽ì)由該業(yè)主小(xiǎo)組産生(shēng✘"¥)的(de)業(yè)主代表主持。業(yè®<γ)主小(xiǎo)組行(xíng)使前款規定職責的(de)程序，→> δ參照(zhào)本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域業(yè)主大(dà)®"會(huì)議(yì)事(shì)規則執行(xíng)。

第三十六條居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(♦'cūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)設立的(de)人(rén)民(mín)調解委•↔×ε員(yuán)會(huì)，可(kě)以依法調解本地(dì)γ•÷‌區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員(yuán)會(huì)、物(wù)業(yè)服務©β企業(yè)之間(jiān)的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)糾±©β紛。

第三章(zhāng) 物(wù)業(yè)管理(₹♣↓lǐ)服務

第三十七條房(fáng)屋行(xíng)政管理(l★÷✘ǐ)部門(mén)應當依法對(duì)物(wù)業(yè)服務企業(yè)服務活動實施監督檢查。

物(wù)業(yè)服務項目經理(lǐ)承接物(wù)業(yè)管₽±理(lǐ)區(qū)域數(shù)量和(hé)建築面積的(de)規範，由市'©✔✔(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)制(zhì)定。★♥&

第三十八條市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理(★↔★lǐ)部門(mén)應當根據物(wù)業(yè)服務合同履行δ∞(xíng)、投訴處理(lǐ)和(hé)日(rì)常檢查等™®≤情況，建立物(wù)業(yè)服務企業(yè)信用(yò&₩ng)檔案庫和(hé)物(wù)業(yè)服務項目經理(lǐ)信用(yòng)檔案庫。

第三十九條選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員(yuán)會($™σ÷huì)應當拟訂選聘方案。選聘方案應當包★​✔括拟選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)信用(yòng)狀況、專業(yè)管理(↔ lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)配備、管理(lǐ)實績要(yào)求、物(wù)♦π業(yè)服務內(nèi)容和(hé)收費(fèi)标準、物(wù)業(yè)服務合同期限和(hé£₽✔)選聘方式等內(nèi)容。

選聘方案經業(yè)主大(dà)會(huì)♣∏∏→會(huì)議(yì)表決通(tōng)過後，業(yè)主委員(yuán)會(huì>•)應當在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(‌'qū)域內(nèi)公告。

第四十條建設單位應當通(tōng)過公開(kāi)招标方式選聘物(wù)業(yè)服務企業( ≠↔₩yè)，簽訂書(shū)面的(de)前期物(wù)業(yè)服務合★↔ 同，并作(zuò)為(wèi)房(fáng)屋銷售合同₩​的(de)附件(jiàn)。

鼓勵業(yè)主大(dà)會(huì)采用(yòng)招投标方式，公開♦δ→(kāi)、公平、公正地(dì)選聘物(w$↓ù)業(yè)服務企業(yè)。

采取招投标方式選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)，應當通(tōng)過本市≈™(shì)統一(yī)的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)監管與服務信息平台進行(☆←®✘xíng)招标。

第四十一(yī)條建設單位在申請(qǐng)房(fáng)屋預售許可(kě)前，應當參照(zhγ→ào)市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)☆€部門(mén)制(zhì)作(zuò)的(de)示範文(wé↓εγn)本，制(zhì)定臨時(shí)管理(lǐ)規約和(hé)房(fán‌€∑g)屋使用(yòng)說(shuō)明(míng)書(shū)，作(zuò)為(wèi)✔φ≥≥房(fáng)屋銷售合同的(de)附件(jiàn)。

臨時(shí)管理(lǐ)規約應當對(duì)物(wù)業(yè)的(de)使用(yòng)和(hσ≈¥→é)維護管理(lǐ)、業(yè)主義務、違反臨時(shí​← )管理(lǐ)規約應當承擔的(de)責任等事(shì)​♦項作(zuò)出規定，但(dàn)不(bù)得(‌∏  de)與法律、法規、規章(zhāng)相(xiàng)抵觸，不(bù)得(de)侵害​×∏物(wù)業(yè)買受人(rén)的( ‌de)合法權益。臨時(shí)管理(lǐ)規 ¶₩約應當報(bào)區(qū)房(fáng)屋行(xíngφ&)政管理(lǐ)部門(mén)備案。

房(fáng)屋使用(yòng)說(shuō)明(míng)÷♣$書(shū)應當載明(míng)房(fá$σng)屋平面布局、結構、附屬設備，注明(míng)房(fáng)屋承重結≥♣€ 構的(de)房(fáng)屋結構圖，不(bù)得(d∑>e)占用(yòng)、移裝的(de)共用(yòng)部位、共用(yòng)設備，以及其♦§♥他(tā)有(yǒu)關安全合理(lǐ)使用(yòng)房(fáng"♣Ω)屋的(de)注意事(shì)項。

建設單位與物(wù)業(yè)買受人(ré‍↔n)簽訂的(de)房(fáng)屋銷售合同，應當包含前期物(wù)業(yè)服務合同約定的‍→♠±(de)內(nèi)容，以及建設工(gōng)程規劃許可(k÷↔₹∞ě)文(wén)件(jiàn)載明(míng)的(de)建設項目平面布局圖，并在房☆•®≤(fáng)屋交接書(shū)中列明(míng)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(q€£ū)域內(nèi)歸全體(tǐ)業(yè)主所有(yǒ÷β♣u)的(de)配套設施設備。

建設單位不(bù)得(de)将物(wù)業(yè)共用(yòng)≈δ部分(fēn)的(de)所有(yǒu)權或者使用(yò≈±ng)權單獨轉讓。

第四十二條建設單位應當在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域地(d→₩✘ì)面上(shàng)配置獨用(yòng)成套的(de)物(wù)業(←♠✘yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)，其中↔←物(wù)業(yè)服務企業(yè)用(yòng)房(fáng)按照(>¥÷zhào)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域房(fáng)屋總¶ ÷®建築面積的(de)千分(fēn)之二配置，但(dàn)•→‌不(bù)得(de)低(dī)于一(yī)百平方米；業(yè)主≈ ≥委員(yuán)會(huì)用(yòng)房(fáng)按照(zhào)不(bù)低(dī)φ±于三十平方米配置。在物(wù)業(yè)交付時(shí)，物(wù)業(yè)管理(lǐ)✘≤φε用(yòng)房(fáng)由建設單位交付物(wù)≥♣₽ 業(yè)服務企業(yè)代管，并在業(yè)主大(dà)會(huì)成立後三十日(rì)內(✔§nèi)無償移交給業(yè)主大(dà)會(huì)。

規劃行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)在核發建設工(gō‌↑ng)程規劃許可(kě)證時(shí)，應當在許可♥↓(kě)證附圖上(shàng)注明(míng)物(wù)業(yè)∞±"↓管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)的(de)★→具體(tǐ)部位。

區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)在核發房(fáng)屋預₹α★售許可(kě)證和(hé)辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu  '≈)權首次登記時(shí)，應當注明(míng)物(wù)業©®×(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fλ↓≈áng)室号。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)不(bù)得(de)擅自(zì☆↓£)變更位置，也(yě)不(bù)得(de)分(fēn)割、轉讓、抵 <押。

第四十三條物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi λ)的(de)下(xià)列配套設施設備歸業₹ ₹(yè)主共有(yǒu)：

（一(yī)）物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)；

（二）門(mén)衛房(fáng)、電(diàn)話(huà)間(jiān≥☆€♣)、監控室、垃圾箱房(fáng)、共用(yòng)↓®地(dì)面架空(kōng)層、共用(yòng)走廊；

（三）物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nε♦ε èi)按規劃配建的(de)非機(jī)動車(★♣>chē)車(chē)庫；

（四）單獨選址、集中建設的(de)共有(yǒu)産權保障住房(fáng)、征收安置住房(fáΩ€₽ng)小(xiǎo)區(qū)的(de)停車(chē)位；

（五）物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域​±¶內(nèi)的(de)共有(yǒu)綠(lǜ)化(huà₩β<)、道(dào)路(lù)、場(chǎng)地(dì)；

（六）建設單位以房(fáng)屋銷售合同或者其£☆他(tā)書(shū)面形式承諾歸全體(tǐ)業(yè)主所有(y‍&"↕ǒu)的(de)物(wù)業(yè)；

（七）其他(tā)依法歸業(yè)主共有(y¶πǒu)的(de)設施設備。

建設單位申請(qǐng)房(fáng)屋所有(yǒu)權首次登記時(₽≠→shí)，應當提出前款規定的(de)配套設施設備登記申請(qǐng)，由不(bù)動産≠≈α登記機(jī)構在不(bù)動産登記簿上(shàng)予以記載，但(dàn)不(bù)頒發≈∏₹≥不(bù)動産權屬證書(shū)。建設單位ε✔↕∞應當在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)顯著∑€£✘位置公開(kāi)業(yè)主共有(yǒu ​£)配套設施設備的(de)位置、面積等信息。

第四十四條物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當按照(zhào)物(wù)業(yè)服務合同$∞✘¥的(de)約定，提供相(xiàng)應的(de)服務。物(wù)業(y₽δ♦≠è)服務合同可(kě)以約定下(xià)列服務事(shì)項：

（一(yī)）物(wù)業(yè)共用(yòng)部位、共用(yòn←<g)設施設備的(de)使用(yòng)管理(lǐ)和☆Ω♠(hé)維護；

（二）共有(yǒu)綠(lǜ)化(huà)的(de)維護；

（三）共有(yǒu)區(qū)域的(de)保潔；

（四）共有(yǒu)區(qū)域的(de)秩序維護；

（五）車(chē)輛(liàng)的(de)停放(fàng)管理×♦≈∏(lǐ)；

（六）物(wù)業(yè)使用(yòng)中對(duì)禁止性行(xíng)為(wè→ ≤i)的(de)管理(lǐ)措施；

（七）物(wù)業(yè)維修、更新、改造和(hé)養護費(fèiλ§↕)用(yòng)的(de)賬務管理(lǐ)；

（八）物(wù)業(yè)檔案資料的(de)✘∏±≠保管；

（九）業(yè)主大(dà)會(huì)或者業(yè)主委托的(de)其他(tā)物(wù)✘♥∑業(yè)服務事(shì)項。

物(wù)業(yè)服務企業(yè)可(kě)以将物(wù)業(yè)服務合☆π×同中的(de)專項服務事(shì)項委托給專業(yè)性服務企業₩"(yè)，但(dàn)不(bù)得(de)将物(wù)業(yè)服務合同約定的(de↔₹≤‌)全部事(shì)項一(yī)并委托給他(tā)人(rén)。

物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物(wù)業(yè)服務合同π≈之日(rì)起三十日(rì)內(nèi)，≠≥®&将物(wù)業(yè)服務合同報(bào)房(fáng)管機(jī)構β♦✔備案。

第四十五條物(wù)業(yè)服務企業(y✘¥≤è)提供物(wù)業(yè)服務，應當遵守下(xià)列規定：

（一(yī)）符合國(guó)家(jiā)和(hé)本市(s±‍<"hì)規定的(de)技(jì)術(shù)标"♥α☆準、規範；

（二）及時(shí)向業(yè)主、使用(yòng)人(rén)告知(zhī)安全合理("≈lǐ)使用(yòng)物(wù)業(yè)的(de)注意事(shì)項；

（三）定期聽(tīng)取業(yè)主的(de↕±☆)意見(jiàn)和(hé)建議(yì)，改進和(hé)完善服務；

（四）配合居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(cūn)民(mín)委✘®員(yuán)會(huì)做(zuò)好(hǎo)社區(qū)管理(lǐ)相↑♠±&(xiàng)關工(gōng)作(zuò)。

物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當協助εσ做(zuò)好(hǎo)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū ♠≤)域內(nèi)的(de)安全防範工(gōng)作(zuò)。