第一(yī)章(zhāng) 總則

第一(yī)條為(wèi)了(le)規範住宅物(w×₹ù)業(yè)管理(lǐ)活動，維護業(yè)主和(hé)物'>↑€(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)合法權益，根據《中華人(rén)民(mín)共和(h♦‌é)國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務院《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》♣&↔↓和(hé)其他(tā)有(yǒu)關法律、行(x™"∏íng)政法規，結合本市(shì)實際情況，制(zhì)定本規定。

第二條本市(shì)行(xíng)政區(qū)域內(nèi)住宅物(wù)業(yè)管理(lǐ)、‌¥​£使用(yòng)及其監督管理(lǐ)，适用(yòng)本規定。

第三條本規定所稱住宅物(wù)業(yè)管理(lǐ)β♥（以下(xià)簡稱物(wù)業(yè)管理(lǐ)），是(shì)指住宅區(qū" ↓)內(nèi)的(de)業(yè)主通(tōng)過選聘物(wù)業(₩• ×yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和(hé✘γ)物(wù)業(yè)服務企業(yè)按照(zhào)物(₩σ☆₹wù)業(yè)服務合同約定，或者通(tōng)過其他(tā)形式，對(duì)房(fáφ¶δ‌ng)屋及配套的(de)設施設備和(hé)相∑λ♥(xiàng)關場(chǎng)地(dì)進行( ↑→₩xíng)維修、養護、管理(lǐ)，維護相(xiàng)關區(qū)域€↔₩₹內(nèi)的(de)環境衛生(shēng)和(hé)秩序的(de)活​×≤"動。

本規定所稱業(yè)主，是(shì)指房(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權人(réπ←★n)。

本規定所稱使用(yòng)人(rén)，是(shì)✘ 指房(fáng)屋的(de)承租人(rén)和(hé)實際居住人(rén)。

第四條市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)負責全市(s±≠♥hì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)監®α≈督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(l∏α₩¥ǐ)部門(mén)負責本轄區(qū)內(nèi)物(wù)≠φ∞業(yè)管理(lǐ)的(de)監督管理(lǐ)，指導和(hé)監督鄉♦÷€ (xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(₽‌→↓jiē)道(dào)辦事(shì)處實施與物(wù)業(yè)管理(lǐ)相λ♣<σ(xiàng)關的(de)行(xíng)政管₩¥ ★理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理(l≈‌✔βǐ)部門(mén)履行(xíng)以下(xià)職責：

（一(yī)）制(zhì)定本市(shì)物(wù)業(yè)‌γ管理(lǐ)相(xiàng)關政策；

（二）建立完善本市(shì)物(wù)業♠$™(yè)管理(lǐ)分(fēn)級培訓體(tǐ)系；

（三）指導區(qū)房(fáng)屋行(xíng)‌♣政管理(lǐ)部門(mén)開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管理₩‌≥(lǐ)的(de)監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)；

（四）指導物(wù)業(yè)管理(lǐ)¶↔行(xíng)業(yè)協會(huì)開(k®¥φαāi)展自(zì)律性規範的(de)制(zhì)定和(hé)實施工(gō ‌÷ng)作(zuò)；

（五）建立全市(shì)統一(yī)的(d<•™e)物(wù)業(yè)管理(lǐ)監管與服務信息平台；

（六）實施對(duì)物(wù)業(yè)服務行(xín♦↑g)業(yè)及其他(tā)物(wù)業(yè)管理(>✘lǐ)相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)的(de)監督管理(lǐ)。

區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)履行(♦€xíng)以下(xià)職責：

（一(yī)）組織實施物(wù)業(yè)管理£'(lǐ)相(xiàng)關政策和(hé)制(zhì)度；

（二）實施轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)服務企業(yè)和(±δ→hé)從(cóng)業(yè)人(rén)員≈‍(yuán)的(de)監督管理(lǐ)；

（三）指導和(hé)監督物(wù)業(yè)管理(lǐ)招投标活動；

（四）實施業(yè)主大(dà)會(huì)成立前專項維‍≥✘修資金(jīn)的(de)歸集和(hé)日(r×↕φ$ì)常使用(yòng)管理(lǐ)；

（五）實施物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域核定、物(wù)業(yè)服務企業₹ ♣×(yè)用(yòng)房(fáng)和(hé)業(yè)主委員(y§♠↑≥uán)會(huì)用(yòng)房(f$₹∑ áng)（以下(xià)合稱物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fán¥♦‌φg)）确認等事(shì)項；

（六）指導鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(jiē)道(d<₹ào)辦事(shì)處對(duì)業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuáα‍≥n)會(huì)的(de)工(gōng)作(zuò)以及其他(tā)物(wù Ω">)業(yè)管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)實施監督管理(lǐ)；

（七）指導鄉(xiāng)鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(j€βγ≤iē)道(dào)辦事(shì)處開(kā$✔×'i)展物(wù)業(yè)管理(lǐ)業(yè)務培訓；

（八）落實物(wù)業(yè)管理(lǐ)方面的(de)其他(tā)監督管↓∞≈¶理(lǐ)職責。

本市(shì)發展改革、建設、交通(tōng)、公安、水(shu ≥☆ǐ)務、綠(lǜ)化(huà)市(shì)容、民(mín ≤§)政、規劃、财政、稅務、司法行(xíng)政、城(chéng)管執法、市(shì)β♠場(chǎng)監督管理(lǐ)、應急管理(lǐ)等行(xíng)政管理(lǐ)部門(♥®mén)，按照(zhào)各自(zì)職責協同實施本規定。

第五條區(qū)人(rén)民(mín)政府應當建立住宅 '小(xiǎo)區(qū)綜合管理(lǐ)工→β♠π(gōng)作(zuò)制(zhì)度，組織區(£✘β₩qū)相(xiàng)關行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)，鄉(xiāng)、鎮人(réπλ÷n)民(mín)政府和(hé)街(jiē‍•¶‍)道(dào)辦事(shì)處以及相(xiàng)關單位，部署σ∏↕、推進和(hé)協調轄區(qū)內(nèi)物(wù)業(yè)管✘​ 理(lǐ)各項工(gōng)作(zuò)。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和$∞∞(hé)街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當建立本轄區×¥‍(qū)住宅小(xiǎo)區(qū)綜合管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)制(zhì)度，協調σα¶和(hé)處理(lǐ)轄區(qū)內(nèi)物(wù)業​ ♣(yè)管理(lǐ)綜合事(shì)務和(hé)糾紛；其設立的(de)房(fáng)屋管理(l↔​®™ǐ)事(shì)務機(jī)構（以下(xià)簡稱房( φ&fáng)管機(jī)構）承擔房(fáng)屋管理(lǐ)的(de₽£)相(xiàng)關具體(tǐ)事(shì)務。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(jiē÷×★β)道(dào)辦事(shì)處履行(xíng)以下(xià)職責：

（一(yī)）指導和(hé)監督業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會©♦✔(huì)的(de)組建和(hé)換屆改選，辦理(lǐ)相(xiàng&→)關備案手續；

（二）指導和(hé)監督業(yè)主大(dà)會(hu‍★>ì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)日(rì)¶★ 常運作(zuò)，對(duì)業(yè)主大(dà)會(huì)籌備組≥$（以下(xià)簡稱籌備組）成員(yuán)、業(yè)主委員(♣φyuán)會(huì)委員(yuán)和(hé)業(yè)主委員(yuánλ" ')會(huì)換屆改選小(xiǎo)組成員(yuán)進行(xíng)培訓；

（三）參加物(wù)業(yè)承接查驗，指導和(hé)監督轄區(qū)內(nèi)物(wù)™£業(yè)管理(lǐ)項目的(de)移交和(hé)接管工(gōng)作(zuò)；

（四）辦理(lǐ)物(wù)業(yè)服務合同備₹₽♥ε案，對(duì)物(wù)業(yè)管理(l±≠ǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)物♦≈(wù)業(yè)服務實施日(rì)常監督檢查，指導和(hφε∏∞é)監督物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行(xíng)法定的(de₽φ)義務；

（五）監督業(yè)主、使用(yòng)人(rén  ¶)按照(zhào)規定使用(yòng)和(hé)維護物(wù)業π♣(yè)；

（六）建立物(wù)業(yè)管理(lǐ)糾紛調解和(hé)投訴、舉報(bào™¥↑ )處理(lǐ)機(jī)制(zhì)，調解物(wù)業(yè)管理(lǐ)糾紛©ε≤，處理(lǐ)物(wù)業(yè)管理(lǐε♥" )相(xiàng)關投訴和(hé)舉報(bào)；

（七）建立物(wù)業(yè)應急服務保障機(jī)制(zhì)；

（八）法律、法規、規章(zhāng)規定的(de)其他(tā)±∞•π職責。

第六條本市(shì)建立健全以居民(mín)區(qū)黨組織為(wèi)領導核心，居民(mí​'n)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(h<±↑uì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)、物(wù)業(yè)服務企業(yè)、₽♣‌★業(yè)主等共同參與的(de)住宅小(xiǎo)區(qū)治理(lǐ)架構，推動住宅物("γwù)業(yè)管理(lǐ)創新。

居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(cūn)民(mín)委員(yuán)會 ®¶(huì)依法協助鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府和(hé)街(ji∑  ¥ē)道(dào)辦事(shì)處開(kāi)展社區(qū)管理(lǐ)、社區(qū)服務中與物(‌£∑wù)業(yè)管理(lǐ)相(xiàng)關的>>(de)工(gōng)作(zuò),加強對§¶(duì)業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)∏≤≠&指導和(hé)監督，引導其以自(zì)治方式規±↕∞範運作(zuò)。

第七條市(shì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)協會(huì)是★♣(shì)實行(xíng)行(xíng)業(yè)服務和(hé)自( ₩≠zì)律管理(lǐ)的(de)社會(huì)組織，依法制(zhì)定和(hé)組織實↓☆€β施自(zì)律性規範，組織業(yè)務培訓，對(duì)↕"物(wù)業(yè)服務企業(yè)之間(jiān)的(de)糾紛進行'ε(xíng)調解，維護物(wù)業(yè)服務企業(yè)合÷©法權益。

本市(shì)鼓勵物(wù)業(yè)服務企業≤Ωγ★(yè)加入市(shì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)協™'∑∏會(huì)。

第二章(zhāng) 業(yè)主及業(yè)主大(dà)會(huì)

第八條住宅小(xiǎo)區(qū)，包括分(fēn)期建設或者兩個(gè)以上(♣♠∏shàng)單位共同開(kāi)發建設的(de)σ÷住宅小(xiǎo)區(qū)，其設置的(de)配套設施設備是(shì)共用(yòng<•ε)的(de)，應當劃分(fēn)為(wèi)一(yī)個(gèλ&£)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū→ )域；但(dàn)被道(dào)路(lù<←γ¶)、河(hé)道(dào)等分(fēn)割為(wèi)兩個(gè)以上(shàng)自(zì)然÷≤街(jiē)坊或者封閉小(xiǎo)區(qū)，且能(néng)明(mí ₹ ng)确共用(yòng)配套設施設備管理(lǐ)、維護責任的(de)，可(kě)以分(fēn☆$₩ε)别劃分(fēn)為(wèi)獨立的(de)物(wùγ♣←∑)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域。

第九條區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén♥÷)負責核定物(wù)業(yè)管理(lǐ)區♠<(qū)域。

建設單位在申請(qǐng)辦理(lǐ)住宅建設工(gōng)程規劃許可(↓≤→kě)證的(de)同時(shí)，應當向區(qū→₹ )房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門®₽®(mén)提出劃分(fēn)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域的(de)申請(qǐng≠λ)，區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理↓™(lǐ)部門(mén)應當在五日(rì)內(nèi)核定物(wù)業(yè∑ ∞)管理(lǐ)區(qū)域。

建設單位在房(fáng)屋銷售時(shí)，應當将區(qū× $₩)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)核✔§"定的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū∏₽)域範圍，通(tōng)過合同約定方式向物(wù)業(yè)買×πΩ≈受人(rén)明(míng)示。

第十條尚未劃分(fēn)或者需要(yào)調整物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域σ‌的(de)，區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)應當會(hu"✔"ì)同鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì≥"€β)處，按照(zhào)第八條的(de)規定，結合當地(dì)&γ‌€居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(cūn)民♦¶'β(mín)委員(yuán)會(huì)的(de)布®±α∏局劃分(fēn)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域。調整$₹物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū♥←&)域的(de)，還(hái)應當征得(de)​∏專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數(shù)的(↕₩de)業(yè)主且占總人(rén)數(shù)過半數(shù)的(de)業(™ ≤≤yè)主同意。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域調整後，區(qū)房(fáng)屋行(xíngπ↕)政管理(lǐ)部門(mén)應當在相(xiàng)關物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(q♠≠ ♣ū)域內(nèi)公告。

第十一(yī)條建設單位在辦理(lǐ)房(fáng)屋交付♥λ≈使用(yòng)許可(kě)手續時(shí)，應當向房(fáng)管機(jī)構提交€ ∏β下(xià)列資料：

（一(yī)）竣工(gōng)總平面圖，單體(tǐ)建築、結構、設備竣工≤≤÷(gōng)圖，配套設施、地(dì)下(xià)管網工(gōng)程竣工(gō₹♣≈ng)圖等竣工(gōng)驗收資料；

（二）設施設備的(de)安裝、使用(yòng)和(hé)維護保養等技(jα‌γ<ì)術(shù)資料；

（三）物(wù)業(yè)質量保修文(wén)件(jiàn)和(hé)物(wù→☆)業(yè)使用(yòng)說(shuō)明(míng)文(wén)件(jiàn)；₽Ω

（四）物(wù)業(yè)管理(lǐ)所必需的(de)其≠•‍他(tā)資料。

建設單位在辦理(lǐ)物(wù)業(yè)承接 <£驗收手續時(shí)，應當向物(wù)業(yè)服務企業(yè)移φ↕∑交前款規定的(de)資料。

業(yè)主可(kě)以向房(fáng)管機(jī)構、物(wù)業(yè)服務企業(yè±✘λ)申請(qǐng)查詢本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)$©♠α域內(nèi)第一(yī)款規定的(de)資料。

第十二條業(yè)主在物(wù)業(yè)管理(lǐ)活動中，享有(yǒu)下 ©→¥(xià)列權利：

（一(yī)）按照(zhào)物(wù)業(yè)服務合同的(de)約定，接受物(wù)業( ©₽¥yè)服務企業(yè)提供的(de)服務；

（二）提議(yì)召開(kāi)業(yè)主大(dà)會∑↔π(huì)會(huì)議(yì)、業(yè)主小(xiǎo)‍★組會(huì)議(yì)，并就(jiù)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)有(♣≤☆≤yǒu)關事(shì)項提出建議(yì)；

（三）提出制(zhì)定和(hé)修改管理(lǐ)₽∑←™規約、專項維修資金(jīn)管理(lǐ)規約、Ω≈≠業(yè)主大(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則的(de)建議(yì→₽<≥)；

（四）參加業(yè)主大(dà)會(huì)會(hγ₽™uì)議(yì)、業(yè)主小(xiǎo)組會(huì)議(£♦×®yì)，行(xíng)使投票(piào)權；

（五）選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)，并享有(yǒu)被選₹★舉權；

（六）監督業(yè)主委員(yuán)會(huì)的λΩ§ (de)工(gōng)作(zuò)；

（七）監督物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行(xíng)物(wù)業(yè)服務合Ω₹同；

（八）對(duì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(q♠₽ ū)域內(nèi)物(wù)業(yè)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設™εδ>備和(hé)相(xiàng)關場(chǎng)地(dì)使用(yòng)情況享™↔有(yǒu)知(zhī)情權和(hé)監督權；

（九）監督專項維修資金(jīn)的(de)管理(lǐ ‌♣←)和(hé)使用(yòng)；

（十）法律、法規規定的(de)其他(tā÷>¥∞)權利。

業(yè)主在物(wù)業(yè)管理(lǐ)活動中，履行(xíng)下(xià)列義務≥♣α：

（一(yī)）遵守臨時(shí)管理(lǐ)規約、↑∞管理(lǐ)規約、業(yè)主大(dà)會(huì)議(yì)事( ÷♣™shì)規則和(hé)專項維修資金(jīn)管理(lǐ)規約；

（二）遵守物(wù)業(yè)管理(lǐ♠→↑)區(qū)域內(nèi)物(wù)業(yè)共用(yòng)部位、共用(yò×↕ng)設施設備和(hé)相(xiàng)關場(ch↓γ↕∑ǎng)地(dì)的(de)使用(yòng)，公共秩序、公共安全和(hé)☆≤環境衛生(shēng)維護等方面的(de)規章₽∑(zhāng)制(zhì)度；

（三）執行(xíng)業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)決定和(hé)業(yè)主大(d↓φà)會(huì)授權業(yè)主委員(yuán)會γ"↑(huì)作(zuò)出的(de)決定；

（四）按照(zhào)有(yǒu)關規定←♦ ✔交納專項維修資金(jīn)；

（五）按時(shí)交納物(wù)業(yè)服務費(fèi)；

（六）履行(xíng)其承擔的(de)房 ∏★Ω(fáng)屋使用(yòng)安全責任；

（七）向業(yè)主委員(yuán)會(huì)提≥×供聯系地(dì)址、通(tōng)訊方式←&✔；

（八）法律、法規規定的(de)其他(tā)義務。

業(yè)主對(duì)建築物(wù)專有(yǒu)部分(fēn)以外(wài)的(de)共有(y ¥ǒu)部分(fēn)，享有(yǒu)權利，承擔義務；不(bù)得<★↕π(de)以放(fàng)棄權利不(bù)履行(xíng)義務。

第十三條業(yè)主大(dà)會(huì)由一(y↑↔δ₩ī)個(gè)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de₩§π♠)全體(tǐ)業(yè)主組成。

一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(→↑qū)域內(nèi)，房(fáng)屋出售并交付使用(yòng)的(δγ€de)建築面積達到(dào)百分(fēn)之五十以上(shàng)，或者首套 ​↕≈房(fáng)屋出售并交付使用(yòng)已滿兩年(nián)♦•©的(de)，應當召開(kāi)首次業(yè)主大(λπ€→dà)會(huì)會(huì)議(yì)，成立業(y>​×è)主大(dà)會(huì)。但(dàn)隻有(y "ǒu)一(yī)個(gè)業(yè)主的(de)，或₩±者業(yè)主人(rén)數(shù)較少(shǎo)且​Ω經全體(tǐ)業(yè)主一(yī)緻同意，決÷≠β¶定不(bù)成立業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)，由業§↑φπ(yè)主共同履行(xíng)業(yè)主大(dà)會(huìσ‌Ω)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)職責。↕'¶

第十四條物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域符合本規定第十三條第二款所列&→‍¶應當成立業(yè)主大(dà)會(huì)條件(✘>♠jiàn)之一(yī)的(de)，建設單>Ω™≈位應當在三十日(rì)內(nèi)向物(wù)業(y₽$∑è)所在地(dì)的(de)鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mí↔π₽n)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(s©↓∑hì)處提出成立業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)書(shū)面報(bào)'∏÷®告，并提供下(xià)列資料：

（一(yī)）物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)∏γπ✔域核定意見(jiàn)；

（二）物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)配置證明(míng×β↕ )；

（三）業(yè)主清冊和(hé)物(wù)業(yè)建築面積；

（四）物(wù)業(yè)出售并交付使用(yòng)時(shí)間(jiān)；

（五）已籌集的(de)專項維修資金(jīn)清∏♠≠冊。

建設單位未及時(shí)提出書(shū)面報λ₹£ (bào)告的(de)，業(yè)主可(kě)以向鄉(xiāng)、鎮人(rén)​↔₩€民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處γσ↔∑提出成立業(yè)主大(dà)會(huì)的(de)書(↑↑shū)面要(yào)求。

第十五條鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(÷®®jiē)道(dào)辦事(shì)處應當在接到(dào)建設單位書(shū)面報(bào)告或者✘¶業(yè)主書(shū)面要(yào)求後的(de)六十日(rì←←♠)內(nèi)組建籌備組。籌備組應當自(zì)成立之日(rì)起™>π七日(rì)內(nèi)，将成員(yuán)名單在‌✔物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表，建設單位代表，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街$γ(jiē)道(dào)辦事(shì)處代₽™±表，物(wù)業(yè)所在地(dì)居民(m★✘§ín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín)委員(yuá'εn)會(huì)代表組成。籌備組人(rén)數(shùσ™™✔)應當為(wèi)單數(shù)，其中業(yè)主代表¶&應當符合本規定第二十條第二款的(de)規定，人(rén)數(shù)所占比例應當不(bùπ®←)低(dī)于籌備組總人(rén)數(shù)的(de)二分(fēn)之一(yī)♦↑。籌備組組長(cháng)由鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(m≤♦₹•ín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處代表擔任。

籌備組中的(de)業(yè)主代表，由鄉(xiāng)、鎮人(rén)民→♦÷(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處組織業(yè)主推薦産生(s‍"hēng)。

業(yè)主對(duì)籌備組成員(yuán)有(yǒu)異議(yì)的(de)，由鄉(xiān♦±≈♥g)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事‌♥$(shì)處協調解決。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(j♣∏iē)道(dào)辦事(shì)處應當在籌備組開(kāi)展籌★β♠備工(gōng)作(zuò)前，組織籌備組成員(yuán)進行(x↑$β±íng)培訓。

第十六條籌備組應當做(zuò)好(hǎo)以下(xià)籌備工(gōng¥≥)作(zuò)：

（一(yī)）确認并公示業(yè)主身(shēn)份、業(yè)主人(rén)₹& ♠數(shù)以及所擁有(yǒu)的(de)專有(yǒu)部分(fēn)面積；

（二）确定首次業(yè)主大(dà)會(© •huì)會(huì)議(yì)召開(kāi)的(de)時±<(shí)間(jiān)、地(dì)點、形式和(hé)內(nèi)容；

（三）草(cǎo)拟管理(lǐ)規約、業(yè)主大(dà)會£€♦(huì)議(yì)事(shì)規則；

（四）确定首次業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)表決規則；

（五）制(zhì)定業(yè)主委員(yuán)會(huì)λ≥委員(yuán)候選人(rén)産生(shēng)辦法，​↑ε 确定業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選人(rén)名∏∏•單；

（六）制(zhì)定業(yè)主委員(y£¥ε×uán)會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大(dà)會(huì)會(hu¶↔↓✔ì)議(yì)的(de)其他(tā)準備工(gō↓‍≥↓ng)作(zuò)。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大(dàγγσ)會(huì)會(huì)議(yì)召開(kāi)十五日(rì)前在物(>∞>wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告。業(yè δ)主對(duì)公告內(nèi)容有(yǒu)異議(yì)的↑¶"(de)，籌備組應當記錄并作(zuò)出答(dá)複。

籌備組應當自(zì)成立之日(rì)起九十≥§日(rì)內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(δ→≤yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)。

籌備組在業(yè)主委員(yuán)會(huì♠')依法成立後自(zì)行(xíng)解散。

第十七條業(yè)主大(dà)會(huì)除履行(xíng)《中華人(rén)↑≤ "民(mín)共和(hé)國(guó)物(wù)權法》、國(guó)務院《物(wù)業(yè)管理(♣β₹±lǐ)條例》規定的(de)職責外(wài)，還'<™÷(hái)可(kě)以決定業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)工(gō✔σng)作(zuò)經費(fèi)、撤銷業(yè)主小(xiǎo)組不(bù πλ)适當的(de)決定。

第十八條業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)可(kě₩¥§ )以采用(yòng)集體(tǐ)討(tǎo)論形式，也(yě)可(kě)以采用(y&↑Ωφòng)書(shū)面征求意見(jiàn)的∏₽(de)形式。業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)應當有(yǒu)↑σ物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)專有(y&∑ >ǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數(shù)的(de)業(yè)主₹'‌₽且占總人(rén)數(shù)過半數(shù)的(de₩<€)業(yè)主參加。

業(yè)主大(dà)會(huì)作(zuò)出決定，應'₩&≠當經專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數(shù)的(d♣∑ •e)業(yè)主且占總人(rén)數(shù)過半數(shù)的(de)業(yè)主¶♥同意。業(yè)主大(dà)會(huì)決定籌☆σ¶集和(hé)使用(yòng)專項維修資金(j★‌♠īn)，或者改建、重建建築物(wù)及其附屬設施的(de)∏→★，應當經專有(yǒu)部分(fēn)占建築物(wù)總面積三分(fēn)ε✔之二以上(shàng)的(de)業(yè)主且占總人(rén)數(shù)三分(f<♣≤♣ēn)之二以上(shàng)的(de)業(yè)主同意。®∑

業(yè)主可(kě)以委托代理(lǐ)人(rén​ )參加業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(λ®≤yì)，代理(lǐ)人(rén)應當持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并依據委托₽¶人(rén)對(duì)所議(yì)事(sh춠)項的(de)意見(jiàn)進行(xíng)投票(pià↓↕©o)表決。

第十九條首次業(yè)主大(dà)會(huì)會( '↑huì)議(yì)通(tōng)過的(de)議(yì)事(shì✘<₩¥)規則，應當就(jiù)業(yè)主大(dà'•‌)會(huì)的(de)議(yì)事(shì)方式、表決×∑程序，業(yè)主小(xiǎo)組的(de)設立，業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(‌∏☆✔de)組成、任期、罷免和(hé)補選等事(shì)項作(zu♣β×✘ò)出約定。

第二十條業(yè)主委員(yuán)會(huì)由業(yèλ")主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)選舉産α↓生(shēng)，依法履行(xíng)職責。業(yè)主委員(yuán)會(huì)由五人(rén&σ)以上(shàng)單數(shù)組成，©&<但(dàn)建築面積在一(yī)萬平方米以下 ≥©(xià)的(de)住宅小(xiǎo)區(qū)，業(yè)主委員(↓¶yuán)會(huì)可(kě)以由三人(rén)組成。籌備組應當根據物(wù)業(®☆yè)管理(lǐ)區(qū)域規模和(hé)建築物(wù×♦‌♥)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)權的(de)比例，确定業&♣(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的(de)人(rén)數(sh♠≈‍δù)和(hé)構成比例。業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)任期為(wèi)三年​γ☆(nián)到(dào)五年(nián)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)應當符合國(guó)務院《物(wù)業∑ ←(yè)管理(lǐ)條例》規定的(de)條件(jiàn),且本人(rén)、®₩↓配偶及其直系親屬未在本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域服務的✔"(de)物(wù)業(yè)服務企業(yè)任職。業(yè)主¶®在本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)有(yǒu)損壞"∑≈→房(fáng)屋承重結構、違法搭建、破壞房(fá✘✘ ¥ng)屋外(wài)貌、擅自(zì)改變物(wù)業(yè)使用(yòng)性質、欠交♦↑>物(wù)業(yè)服務費(fèi)或者專項維修資金(jīn)、違法出租房(fáng)屋"₹ε等情形之一(yī)且未改正的(de)，不(bù)得(de)擔任業(yè)主委員(yuán∑'₹✘)會(huì)委員(yuán)。業(yè)主大(dà)會(huì)可(kě)₹★以依法決定增加不(bù)得(de)擔任業(yè)主委員®™(yuán)會(huì)委員(yuán)的(de)情形。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選♣©人(rén)應當書(shū)面承諾符合前款規定的(de)條件(jiàn)，全≥✔>Ω面履行(xíng)工(gōng)作(zuò)職責， <不(bù)以權謀私。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)履行(xíng)下(xià)列職責βΩ：

（一(yī)）召集業(yè)主大(dà)會(hu₽ ​£ì)會(huì)議(yì)，報(bào)告年(nián)度物(wù)業(yè)管€©↓理(lǐ)的(de)實施情況、業(yè)主委員(yuá>α↓÷n)會(huì)履職情況；

（二）執行(xíng)業(yè)主大(dà)會(huì)決定，處理(lǐ)業(yè)主‍<大(dà)會(huì)的(de)日(rì)常管理(lǐ)事(shì)務 φ；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大(dà)會(h€§₽ uì)選聘的(de)物(wù)業(yè)服務企業¥ββ(yè)簽訂物(wù)業(yè)服務合同；

（四）拟訂業(yè)主大(dà)會(huì)年(niá<∞n)度财務預算(suàn)方案和(hé)決算(suàn)方案；

（五）拟訂物(wù)業(yè)共用(yòng)部分(• $★fēn)經營管理(lǐ)方案以及收益的(de)♣π管理(lǐ)、使用(yòng)和(hé)分(fēn)配方案；

（六）拟訂印章(zhāng)管理(lǐ)、财務管 <±理(lǐ)、檔案管理(lǐ)、停車(chē)管理(lǐ)、寵物(wù)管理(lǐ)、裝飾裝修管理(↕♦♠lǐ)等規章(zhāng)制(zhì)度；

（七）監督專項維修資金(jīn)的(de←£♠δ)使用(yòng)以及組織專項維修資金(jīn)♦​≠的(de)補建、再次籌集；

（八）及時(shí)了(le)解業(yè↓ )主、物(wù)業(yè)使用(yòng)人(rén)的(de)意見(jiàn)和(hé)建 &÷±議(yì)，督促業(yè)主交納物(wù)業(yè)服務費(fèi✔≥)，監督和(hé)協助物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行(xíng)物(w​←¥ù)業(yè)服務合同；

（九）監督管理(lǐ)規約的(de)實施★×←♣，對(duì)業(yè)主違反管理(lǐ)規約的(de)行(xíng)為(wèi)進行(xíng)♦₽σ制(zhì)止；

（十）業(yè)主大(dà)會(huì)賦予的(de)其他(tā)職責。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當接受業(yè)主大(dà)會(huì)和(hé)業γε(yè)主的(de)監督，接受相(xiàng)關行(xíng)政管理(lǐ)部門(méεε☆n)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦‌‌≈事(shì)處，居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村δ​(cūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)的(de)指☆≥>₹導和(hé)監督。

第二十一(yī)條業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)☆✘&"候選人(rén)由籌備組通(tōng)過直接聽(tīng)取業(yè)主意見↓♣£♣(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)、發放(fàng)推薦表等方式産<∑λ生(shēng)。籌備組應當審查候選人(r饶n)資格，提出候選人(rén)名單，并報(bào)送鄉(x∏‍ iāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街≥γ₹(jiē)道(dào)辦事(shì)處。候選人∏ ↓(rén)的(de)基本信息，由籌備組在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(n★α♠‌èi)公告。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)由業(yè)主大™™(dà)會(huì)會(huì)議(yì)選舉産生(shēng)。業(yè)主委員(y¥™±uán)會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán>‍)中推選産生(shēng)。籌備組應當自(zì)選舉完成之日(rì←ε★)起三日(rì)內(nèi)，在物(wù)業(yè)★∑ 管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員(yuán)會(hu‍£ì)主任、副主任和(hé)其他(tā)委員(yuán)的(de)名單。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任負責主持業(yè)主委員(yuán)會(huì)日≤₩(rì)常工(gōng)作(zuò)，并履行(xíng)以下(xià)職責：

（一(yī)）召集和(hé)主持業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(h≥¶™£uì)議(yì)；

（二）提出業(yè)主委員(yuán)會(huì)♠‍‌會(huì)議(yì)議(yì)題；

（三）按照(zhào)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)的(de)決定，≈‍簽署有(yǒu)關文(wén)書(shū)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任因故不(bù)能(néng)履行(xíngφγ♥λ)職責時(shí)，由副主任履行(xíng)。

第二十二條鄉(xiāng)、鎮人(rén)民&→ (mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì↓•)處應當會(huì)同區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)π×↓部門(mén)定期組織業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yu‍‌án)，進行(xíng)物(wù)業(yè)管理(lǐ)相(xiàng)關法‌≈£•律、法規、規章(zhāng)、規範性文(wén)件(>β↓jiàn)和(hé)日(rì)常運作(z♠δ↑>uò)規範等培訓。

第二十三條業(yè)主委員(yuán)會₹↕♣(huì)自(zì)選舉産生(shēng)之日(rì)起三十日(rì)內(nè$↓αi)，持下(xià)列文(wén)件(jiàn)向鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(m ∑∞ín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處備案：

（一(yī)）業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì) ∏§σ議(yì)記錄和(hé)會(huì)議(yì)決定；

（二）業(yè)主大(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則；

（三）管理(lǐ)規約；

（四）專項維修資金(jīn)管理(lǐ)規約；

（五）業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的(de)名單、基本情況和(hé)書↕∏(shū)面承諾；

（六）業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的(de)培訓記錄。

鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)§α★☆辦事(shì)處對(duì)依法選舉産生§>≥(shēng)的(de)業(yè)主委員(yuán)會(huì)出具業∞≠©÷(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(h☆₽÷uì)備案證明(míng)和(hé)印章(zhāng)刻制(zhì)證明(míng¶λ)。備案證明(míng)應當載明(míng)業(yè)主大(dà)會↔ →(huì)名稱，業(yè)主委員(yuán&✘∞)會(huì)名稱、屆别、任期、負責人(rén)和(hé)辦公地≥₽σ∏(dì)址。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當依✘λ法刻制(zhì)和(hé)使用(yòng)印章(zhāng)。印章(zhāng✘↔)印文(wén)中應當包含業(yè)主委員(yuán™₩§♦)會(huì)名稱以及屆别。

第二十四條業(yè)主大(dà)會(huì)可(kě)以根據業(yè)主×↑委員(yuán)會(huì)工(gōng)作(zuò)情況決定給予業(yè)主委員(yuán)會(₽≠✔πhuì)委員(yuán)适當的(de)津貼。津貼可(kě)以在公共收益中列支，↓→♠•也(yě)可(kě)以通(tōng)過其他(t<←★‍ā)方式籌集。具體(tǐ)津貼标準，資金(jīn)籌集、管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)辦法 ε∞₩應當由業(yè)主大(dà)會(huì)決←γ∑定。

第二十五條業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議♥•←(yì)分(fēn)為(wèi)定期會(huì)議(yì)和(hé)臨σ&♦&時(shí)會(huì)議(yì)。業(yè)主大"‍(dà)會(huì)定期會(huì)議(yì)應當按照(zhào)業(yè)主大(dà)∑®會(huì)議(yì)事(shì)規則的(de)規定召開(kā​™i)。經百分(fēn)之二十以上(shàng)業(yè)主提議(yì)，業( ₹&yè)主委員(yuán)會(huì)應當組織召開(kāi)業(y ☆£è)主大(dà)會(huì)臨時(shí)會(h≥ uì)議(yì)。

召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì)會(★©​huì)議(yì)，業(yè)主委員(y"≥≠™uán)會(huì)應當事(shì)先将會(huì)議<→•(yì)時(shí)間(jiān)、地(dì)點、議(yì)題和(‍¥hé)議(yì)程書(shū)面通(tōng)知(zhī)所在地(dì)房(fáng)™↕₩管機(jī)構、居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民('σ'δmín)委員(yuán)會(huì)，邀請(qǐng)房(fáng)管機(jī)構、'€←居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín♦™λ€)委員(yuán)會(huì)派代表參加，并聽(tīng)取房(fáng)管機✘•Ω¶(jī)構、居民(mín)委員(yuán)會(huì)或α 者村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)¶σ₩ 的(de)意見(jiàn)、建議(yì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)不(bù)依法組織召開(kāi)業(γ yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)的(de)，鄉₹↑±α(xiāng)、鎮人(rén)民(mín≤"§∑)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當督促其限期召 λ λ開(kāi)；逾期不(bù)召開(kāi)的(de)，鄉(xiāng)、鎮人↑₹≈≈(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處可(kě)以應≤  ​業(yè)主要(yào)求組織召開(kāi)業(yè)主大(>© ¶dà)會(huì)會(huì)議(yì)。

第二十六條業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)÷​≠分(fēn)為(wèi)定期會(huì)議(yì)®‌和(hé)臨時(shí)會(huì)議(yì)。業(yè)主委員(yuán)會(h¶±uì)定期會(huì)議(yì)應當按照(zhào)業(yè)主大∏♣←'(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則的(de✔≤•σ)規定召開(kāi)，至少(shǎo)每兩個(gè)月(yuè)召開α (kāi)一(yī)次。經三分(fēn)之一(yī)以上(shàng)∞'‍業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)提議(yì)，應當及時(§≥¶shí)召開(kāi)業(yè)主委員(yuán)₹÷會(huì)臨時(shí)會(huì)議(yì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)應當ππ有(yǒu)全體(tǐ)委員(yuán)過半數(shù)出席，并邀請(©≈qǐng)物(wù)業(yè)所在地(dì)居↑↔★‌民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín♠≈)委員(yuán)會(huì)派員(yuán)列席，也(yě)可(kě)以邀請(qǐng)業£≈©¶(yè)主旁聽(tīng)。業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)不×₽×(bù)得(de)委托他(tā)人(rén)出席業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(h≈₽$αuì)議(yì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)作(zuò)出決定應當經全體(tǐ)委員•✘₽(yuán)過半數(shù)簽字同意，在作(zuò)出決定之日(rì)起三日(rì)內(n§↓&èi)将會(huì)議(yì)情況以及決定事(shì)項在物(wù©§ π)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告，并告知(zhīφ♣♣↑)物(wù)業(yè)所在地(dì)居民✘↕(mín)委員(yuán)會(huì)或者♦§村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(huì)。∏↓€

業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任、副主任無正當理(lǐ)由♦₹不(bù)召集業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(♠≤yì)的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(∏€dào)辦事(shì)處應業(yè)主書(shū)面要(y™&β≠ào)求可(kě)以指定一(yī)名其他(tā)委員(yuán)召集和(hé)主持。<±™&

第二十七條業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立定期接待制(zhì)度， ¶≈γ聽(tīng)取業(yè)主和(hé)使用(yòng)人(rén)對(duì)物(wù)業×σ(yè)管理(lǐ)和(hé)業(yè)主委員(yuán)會(huì)日(rì)常≠$$工(gōng)作(zuò)的(de)意見(jiàn)和(hé)建議(yì)，接受業(yè)主™ 和(hé)使用(yòng)人(rén)的£γ(de)咨詢、投訴和(hé)監督。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立工(gōng)作(zuò)記錄制(zhì)度≥®，做(zuò)好(hǎo)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)、業(y‌' ♦è)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(yì)、物(wù)業(yè)Ωλ&<服務合同協商簽訂活動，以及物(wù)業(yè)管✔≠理(lǐ)中各項重要(yào)事(shì)項的(de)記錄，并妥善保管。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立信息公開(kāi)制(zhì)₽¶✔度，按照(zhào)規定及時(shí)公布業(yè)主大(dà)會(huì)和(hé)業 ®α£(yè)主委員(yuán)會(huì)作(z‍₹ δuò)出的(de)決定，物(wù)業(yè)服務企業(yè)選聘≤↓‌、物(wù)業(yè)服務合同等物(wù)業(yè)管理(lǐ)中的(←< de)各項決定和(hé)重大(dà)事(shìΩ♥)項；定期公布專項維修資金(jīn)和(hé)公共收益收支；接受業(∏ yè)主查詢所保管的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)信息。

第二十八條業(yè)主委員(yuán)會(hu♥♦₩✔ì)任期屆滿的(de)五個(gè)月(yuè‍↑)前，應當書(shū)面報(bào)告鄉(xiā→σ₩ng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處。鄉(xiā♥‌ng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dδ∞ào)辦事(shì)處應當在收到(dào)書(shū)面報(bào)告之日(rì)起六十日ε♥ (rì)內(nèi)組建換屆改選小(xiǎo)組，并在業(yè)主委員(yuán)會σ®>ε(huì)任期屆滿前，由換屆改選小(xiǎo×↑®ε)組組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(hu₹♥ì)會(huì)議(yì)選舉産生(shēng)新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)≈₩÷"會(huì)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)未按照(zhào★←)前款規定報(bào)告的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(™₩↑rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處可(kě)以應業(yè)主≥₹π"書(shū)面要(yào)求組建換屆改選小(xiǎo)組，由換屆改γ←÷→選小(xiǎo)組組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì®λ£)選舉産生(shēng)新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(hu✔​∏λì)。

換屆改選小(xiǎo)組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民σ§•(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處代表，物(wù)業(yè$ ≠)所在地(dì)居民(mín)委員(yuán)會(huì)或者村(cūn)民(mín)委員(↕♦•yuán)會(huì)代表組成。換屆改選小(xiǎo)組人(rén)數(shù)應當為(↓↓wèi)單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規定第二十條第二款的(de)規定，人→±ε(rén)數(shù)所占比例應當不(bù)低(dī)于換屆改選小(xiǎo)組總人(♦σ¶≥rén)數(shù)的(de)二分(fēn)之一(yī)。換屆>Ω改選小(xiǎo)組組長(cháng)由鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín) ‌政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處代表擔任。

自(zì)換屆改選小(xiǎo)組産生(§₹shēng)至新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(h⮣uì)選舉産生(shēng)期間(jiān)，業(yè)主委員∏←(yuán)會(huì)不(bù)得(de)組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(huì©>™")會(huì)議(yì)對(duì)下(xià)列事(shìβ∏¶)項作(zuò)出決定：

（一(yī)）選聘、解聘物(wù)業(yè)¥φ​服務企業(yè)；

（二）調整物(wù)業(yè)收費(fèi)标準；

（三）除管理(lǐ)規約規定情形之外(wài)的(de)物(wù)業(yè)維修、更新、改造等重大↓↔× (dà)事(shì)項；

（四）其他(tā)重大(dà)事(shì)項。↕→

第二十九條業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當自(zì)♠ε₩®換屆改選小(xiǎo)組成立之日(rì)起十日(rì)內(nèi)，将其保管的(de™•☆$)有(yǒu)關财務憑證、業(yè)主清冊、會(huì)♦↔‍議(yì)紀要(yào)等檔案資料、印章(zh‍®÷āng)及其他(tā)屬于業(yè)主大(dà)會(huì)所有(yǒu)↑‍ 的(de)财物(wù)移交物(wù)業(yè)所在地(dì)房(fáng)管'♠$↕機(jī)構保管。業(yè)主大(dà)會(h¶δuì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)依法需要( "yào)使用(yòng)上(shàng)述物(wù)品的(de)，物(wù₩"↓£)業(yè)所在地(dì)房(fáng)管機∑δ&(jī)構應當及時(shí)提供。

新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)選舉産生(♥₩¥shēng)後，應當在三十日(rì)內(nèi✔™)向鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì →)處辦理(lǐ)換屆備案手續，并由物(wù)業(yè)所在地(dì)房(fán×σg)管機(jī)構在備案後十日(rì)內(nèi)，将其保管的(de)前款所述物(wù)品移交♥™ ≥新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)。

拒不(bù)移交第一(yī)款所述物(wù)品的(♦★¶de)，新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)$♠會(huì)可(kě)以請(qǐng)求物(wù)業(yè)所在地(dì)鄉∏•(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(sh &£ì)處督促移交，物(wù)業(yè)所在地(dì)公安機(jī)關應當予以協助。

第三十條不(bù)再擔任業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)•±&•的(de)，應當在十日(rì)內(nèi)将其保管的(de)本規定第二十九條第↔π>一(yī)款所述物(wù)品移交業(yè)主委員(yuán)會(huì)♥$；拒不(bù)移交的(de)，業(yè)主委員(yu™ α♣án)會(huì)可(kě)以按照(zhào)本規定第二十九條第三款規定處理(l‍&£←ǐ)。

第三十一(yī)條業(yè)主委員(yuánε♣ε)會(huì)委員(yuán)有(yǒu)下(xià)列★<®♦情形之一(yī)的(de)，其業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán≥∞≤)資格按照(zhào)本條第二款處理(lǐ)：

（一(yī)）已不(bù)再是(shì)本←✔物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的("λ↔de)；

（二）以書(shū)面形式向業(yè)主委員(yuán)會(huì)提出辭職的(de)；

（三）因健康等原因無法履行(xíng)職₽↑∑₹責且未提出辭職的(de)；

（四）拒不(bù)召集業(yè)主委員(yuán)'λ會(huì)會(huì)議(yì)的(de)；

（五）一(yī)年(nián)內(nèi)累計•α§(jì)缺席業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議(±®yì)總次數(shù)一(yī)半以上(shàng)♣‌♦的(de)；

（六）違反書(shū)面承諾的(de)。

屬于前款第一(yī)項、第二項情形的(de)，其委員(yuán)資格自(zì)情形發生(sh•©$✔ēng)之日(rì)起自(zì)然終止；屬于前款第三項情形的(de)，經業(yè)主大(dà)↕¥會(huì)會(huì)議(yì)討(tǎo)論♣₹通(tōng)過，其委員(yuán)資格終止；屬于前款第四項至第六項​§≈÷情形的(de)，經業(yè)主大(dà)會(huì)會(hu★‌≈≥ì)議(yì)討(tǎo)論通(tōng)過，罷免其委員(yuán)資格。業(yè)主委員(≈÷¥∏yuán)會(huì)應當将委員(yuán)資格終止或者罷免的(de)情況在物(wù)業(yè)管​$理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告。

第三十二條業(yè)主委員(yuán)會(huì)出現(xiàn)委員(yuán ≈")人(rén)數(shù)不(bù)足但€<÷γ(dàn)超過半數(shù)的(de)，業(yè)主大(dà)會(huì)可(kě)↕§≈以補選業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)。

業(yè)主委員(yuán)會(huì)出現(xπ✔iàn)下(xià)列情形之一(yī)時(shí)，鄉(xiāng)、鎮人(&®↑ rén)民(mín)政府或者街(jiē)§★®道(dào)辦事(shì)處應當組織召開(kāi)∑≥‍♣業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)；®♥÷"業(yè)主大(dà)會(huì)應當啓動提前換♣λ屆改選程序：

（一(yī)）業(yè)主委員(yuán)會★​(huì)委員(yuán)人(rén)數(shù)不(bù)足半數(s©φhù)的(de)；

（二）業(yè)主委員(yuán)會(huì)連續六個(gè)λπγ月(yuè)未開(kāi)展工(gōng)作(zuò)的(de)；

（三）業(yè)主委員(yuán)會(huì)作(zuò)出的(de)決定∞←®嚴重違反法律、法規的(de)；

（四）因其他(tā)原因導緻業(yè)主委員(yuáφ™α✘n)會(huì)無法正常運作(zuò)的(de)Ω'↔±。

業(yè)主大(dà)會(huì)決定對(duì)業(yè)主委員(&Ωyuán)會(huì)提前換屆改選的(de)，鄉(xiāng)、鎮人(rén)民≠↕"∏(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處應當依法組建換屆改選小(xiǎo)‌ 組，由換屆改選小(xiǎo)組組織召開(kāi)業(yè)主大(dà)會(≥≠£huì)會(huì)議(yì)選舉産生(shēng)新一(yī)屆業(yè)主委✔§'員(yuán)會(huì)。

第三十三條業(yè)主委員(yuán)會(huì)的(de)名稱、所轄區(qū)域範圍、♣™委員(yuán)、業(yè)主大(dà)會(huì)議(yìδ£)事(shì)規則和(hé)管理(lǐ)規約發生(shēng)變更的(de)，業(yè)主委員(yσ∑uán)會(huì)應當在三十日(rì)內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮人(rén↕↑☆¶)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處>₩↓∞辦理(lǐ)變更備案手續。

因物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域調整、房(fá$δ ng)屋滅失或者其他(tā)原因緻使業(yè)主委員(yuán)會(huì)☆β✔λ無法存續的(de)，業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當在三十α​§日(rì)內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(j♦δiē)道(dào)辦事(shì)處辦理(lǐ)注銷備案手續。

第三十四條按照(zhào)本規定第二十三條、第二十九條、第三十三條規定，鄉(xiān↔>↔g)、鎮人(rén)民(mín)政府或者街(jiē)道(dào)辦事(shì)處受™©₩≠理(lǐ)業(yè)主委員(yuán)會(huì)備案後，應當<γ×←在二十日(rì)內(nèi)完成備案手續，并将備案資料抄送區(qū)房(fáng)屋行★↑"(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)©¥÷®。

第三十五條同一(yī)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(↓πqū)域內(nèi)有(yǒu)兩幢以上(shàng)房♥↑β(fáng)屋的(de)，可(kě)以以幢、單元為(wèi)單位成立業(¶λ→÷yè)主小(xiǎo)組。業(yè)主小(xiǎo)組由該↓↔幢、單元的(de)全體(tǐ)業(yè)主組成。

業(yè)主小(xiǎo)組應當履行(xíng)下(xià)列職責：

（一(yī)）推選業(yè)主代表出席業(yè₹Ω‍)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)，表達本小(xiǎo)組業(yè)ε♠$主的(de)意願；

（二）決定本小(xiǎo)組範圍內(nèi)住宅共用(yòng)部位、共用(yλ$òng)設施設備的(de)維修、更新、改造和(hé)養護；

（三）決定本小(xiǎo)組範圍內(nèi)的(de)其他(tā)事(sh×επì)項。

業(yè)主小(xiǎo)組議(yì)事(shì)由γφ±∞該業(yè)主小(xiǎo)組産生(shēng)的(de)業(yè)主代表απ∏®主持。業(yè)主小(xiǎo)組行(xíng)使‍♠&前款規定職責的(de)程序，參照(zhào)本物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域Ωε 業(yè)主大(dà)會(huì)議(yì)事(shì)規則執行(xíng)。

第三十六條居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(cūn)民φ§≠(mín)委員(yuán)會(huì)設立的(de)人(rén)民(m δín)調解委員(yuán)會(huì)，可(kě)以依法調解本地(dì)區(qū)業(yè)‌α主、業(yè)主委員(yuán)會(huì)、​<•物(wù)業(yè)服務企業(yè)之間(jiān)的(de)物(wù)業(yè)管理(lǐ)糾紛±© 。

第三章(zhāng) 物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務

第三十七條房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)應當→∏₹依法對(duì)物(wù)業(yè)服務企業(yè)服務活動實施監督檢查。

物(wù)業(yè)服務項目經理(lǐ)承接物♦ ₹←(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域數(shù)量和(hé±↕)建築面積的(de)規範，由市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管 ♣‍∑理(lǐ)部門(mén)制(zhì)定。

第三十八條市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)部門(¥↕λmén)應當根據物(wù)業(yè)服務合同履行(xíng)、投訴處理(lǐ)₽ 和(hé)日(rì)常檢查等情況，建立物(wù)業(y☆✔₽è)服務企業(yè)信用(yòng)檔案庫和(hé)物(wù)業(yè)服務♠®$項目經理(lǐ)信用(yòng)檔案庫。

第三十九條選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員(yuán)會(huì↓↑)應當拟訂選聘方案。選聘方案應當包括拟選聘☆Ω‍物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(÷♥φde)信用(yòng)狀況、專業(yè)管<​€¥理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)配備、管理(lǐ)實績要(yào)求§£♦•、物(wù)業(yè)服務內(nèi)容和(hé)收費(fèi)标準、物♣±(wù)業(yè)服務合同期限和(hé)選聘方式等內(♣Ω♠≈nèi)容。

選聘方案經業(yè)主大(dà)會(huì)會(huì)議(yì)表決通(tōng α₩)過後，業(yè)主委員(yuán)會(huì)←♣應當在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條建設單位應當通(tōng)過公開↑£↔(kāi)招标方式選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)，簽訂書(shū)面的(de♦<★‌)前期物(wù)業(yè)服務合同，并作(zuò)為(wèi)房(fáng)屋♥↓★φ銷售合同的(de)附件(jiàn)。

鼓勵業(yè)主大(dà)會(huì)采用(yòng)招投标方式，公開(kāi)、公平™✘≥、公正地(dì)選聘物(wù)業(yè)服↓'務企業(yè)。

采取招投标方式選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(♠δ> de)，應當通(tōng)過本市(shì)統一(yī)的(de)物(w€'∏>ù)業(yè)管理(lǐ)監管與服務信息平台進行(xíng)招标。

第四十一(yī)條建設單位在申請(qǐng)房(fáng)屋預售許可(kě)前，應當參照(z←↑'γhào)市(shì)房(fáng)屋行(xíng)政管理≈‌(lǐ)部門(mén)制(zhì)作(zuò)的(de)示範文(w×φ§σén)本，制(zhì)定臨時(shí)管理(lǐ)規約和(hé)房(fán<βg)屋使用(yòng)說(shuō)明(míng)書(sh€♥≥ū)，作(zuò)為(wèi)房(fáng)屋銷售合同的(de)附件(jià×δ∑n)。

臨時(shí)管理(lǐ)規約應當對(duì)物≈ ♥♠(wù)業(yè)的(de)使用(yòng)和(hé)維護管理(☆λlǐ)、業(yè)主義務、違反臨時(shí)管理(lǐ)規約應當承擔的(d₽≠♠∏e)責任等事(shì)項作(zuò)出規定，但(dàn)不(b'δ<ù)得(de)與法律、法規、規章(zhāng)相(xiàng)抵觸，不(b↔ ù)得(de)侵害物(wù)業(yè)買受人(rén)的(de)合法權益。®≠'臨時(shí)管理(lǐ)規約應當報(bào)區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政☆≥管理(lǐ)部門(mén)備案。

房(fáng)屋使用(yòng)說(shuō∏¶✔¶)明(míng)書(shū)應當載明(míng)房(fáng)屋平面布局、結構、附屬設備☆γ，注明(míng)房(fáng)屋承重結構的(de)房(fáng)屋結構圖，不(bù)得≈∏&​(de)占用(yòng)、移裝的(de)共σγ←₽用(yòng)部位、共用(yòng)設備，以及其他(tā)有(yǒu)關安全合理(lǐ)使₹$用(yòng)房(fáng)屋的(de)注意事(shì)項Ω♣‍★。

建設單位與物(wù)業(yè)買受人(rén)簽訂↓π  的(de)房(fáng)屋銷售合同，應當包含前期物(wù)業(yè)服務合同÷₩約定的(de)內(nèi)容，以及建設工(gōng)程規劃許可(kě)文(wén)件(jiàn↔™≤)載明(míng)的(de)建設項目平面布局圖，并在房(fáng)λ→®λ屋交接書(shū)中列明(míng)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域©∞ε內(nèi)歸全體(tǐ)業(yè)主所有(yǒu)的(de)配套設施設© ♣÷備。

建設單位不(bù)得(de)将物(wù)業β£(yè)共用(yòng)部分(fēn)的(de)所有(yǒu)權或≠ ∞™者使用(yòng)權單獨轉讓。

第四十二條建設單位應當在物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域地(dì)面上(shàngβ λ)配置獨用(yòng)成套的(de)物(wù)業(yè)•↔管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)，其中物(wù)業(yè)服務企業(yè)用(y≈ òng)房(fáng)按照(zhào)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區×↑(qū)域房(fáng)屋總建築面積的(de)千分(fēn)之二配置，但(dàn)不 ×(bù)得(de)低(dī)于一(yī)百平方米；業(yè)主委員→σπ(yuán)會(huì)用(yòng)房(fá♥§✘ng)按照(zhào)不(bù)低(dī)于三十平方米↓ ♠配置。在物(wù)業(yè)交付時(shí"π )，物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)由建設單位交付物(wù®♣π≈)業(yè)服務企業(yè)代管，并在業(yè)主大(dà)會(huì)成立後三十日(r¥φì)內(nèi)無償移交給業(yè)主大(dà)會(huì)。

規劃行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)在核發建設工(gōn∑×™©g)程規劃許可(kě)證時(shí)，應當在許可(kě)證附•↓ ≤圖上(shàng)注明(míng)物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)☆∞£$的(de)具體(tǐ)部位。

區(qū)房(fáng)屋行(xíng)政管理(lǐ)‌&↓↔部門(mén)在核發房(fáng)屋預售許可(kě)證和(hé&‌‌)辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu)權首次‌±π登記時(shí)，應當注明(míng)物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yòγσng)房(fáng)室号。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)用(yò↑∑ng)房(fáng)不(bù)得(de)擅自(zì)變更位置，也(yě)不 ™(bù)得(de)分(fēn)割、轉讓、抵押。

第四十三條物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)下(xià)列配套設✔♣∏施設備歸業(yè)主共有(yǒu)：

（一(yī)）物(wù)業(yè)管理(lǐ)用★εβ±(yòng)房(fáng)；

（二）門(mén)衛房(fáng)、電(diàn)話(huà)間(jiān)、監÷∏ ≠控室、垃圾箱房(fáng)、共用(yòn÷→g)地(dì)面架空(kōng)層、共用(yòng)走廊；

（三）物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)按∏↔規劃配建的(de)非機(jī)動車(chē)車(chē)庫；

（四）單獨選址、集中建設的(de)共有(yǒ ≥™u)産權保障住房(fáng)、征收安置住房(fáng)小(x$↓β↓iǎo)區(qū)的(de)停車(chē)位；

（五）物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)共有(yǒu)♣©綠(lǜ)化(huà)、道(dào)路(lù)、場(chǎng)地(dì₽δ®)；

（六）建設單位以房(fáng)屋銷售合同或者®→≠σ其他(tā)書(shū)面形式承諾歸全體(tǐ)業(yè)主所€•÷有(yǒu)的(de)物(wù)業(yè)；

（七）其他(tā)依法歸業(yè)主共有(yǒu)的(de)設施設備。

建設單位申請(qǐng)房(fáng)屋所有(yǒu)權首次登★ €記時(shí)，應當提出前款規定的(de)♠≠配套設施設備登記申請(qǐng)，由不(bù)動産登記機(jī)構在不(bù)動産登記簿上≠‍↓(shàng)予以記載，但(dàn)不(bù)頒發不(bù)動産←•★€權屬證書(shū)。建設單位應當在物(wù)≈±業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)業<☆®₩(yè)主共有(yǒu)配套設施設備的(de)位置、面積等信息。

第四十四條物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當按£∑照(zhào)物(wù)業(yè)服務合同的(de)約定，提供相(xiàn±©βg)應的(de)服務。物(wù)業(yè)服務合同可(kě)以約定下(xià)列服務事(shì)∏✔項：

（一(yī)）物(wù)業(yè)共用(yòn¶♥g)部位、共用(yòng)設施設備的(de)使用(yòng)管理(lǐ)和(hé&∞™γ)維護；

（二）共有(yǒu)綠(lǜ)化(huàα÷&)的(de)維護；

（三）共有(yǒu)區(qū)域的(de)保潔；

（四）共有(yǒu)區(qū)域的(de)秩§¶☆序維護；

（五）車(chē)輛(liàng)的(de)停放(fàng)管理(lǐ)；

（六）物(wù)業(yè)使用(yòng)中對(du' ì)禁止性行(xíng)為(wèi)的(de)管理(lǐ)措施γ↑；

（七）物(wù)業(yè)維修、更新、改造和(hé)養護費(fΩ♣±èi)用(yòng)的(de)賬務管理(lǐ)；

（八）物(wù)業(yè)檔案資料的(de)保管；

（九）業(yè)主大(dà)會(huì)或者業(yè)主委托的(de)其他(t↑≤ā)物(wù)業(yè)服務事(shì)項。

物(wù)業(yè)服務企業(yè)可(kě)以将↑αγ 物(wù)業(yè)服務合同中的(de)專項服務事(shì)項委托給←♣‍專業(yè)性服務企業(yè)，但(dàn)×∑不(bù)得(de)将物(wù)業(yè)服務合同約定的(de)全部事(shì)項一(yī)并δ↕€委托給他(tā)人(rén)。

物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物(wù)業(yè)服務合同之日(rì)起π¶三十日(rì)內(nèi)，将物(wù)業(yè)服務合₩★≈同報(bào)房(fáng)管機(jī)構備案。

第四十五條物(wù)業(yè)服務企業(yè)提供物(w "±ù)業(yè)服務，應當遵守下(xià)列規定：

（一(yī)）符合國(guó)家(jiā)和(hé)本市(shì)規π §定的(de)技(jì)術(shù)标準、規範£επ；

（二）及時(shí)向業(yè)主、使用(yò‍×♠ng)人(rén)告知(zhī)安全合理(lǐ)使£₽用(yòng)物(wù)業(yè)的(de)注意事(shì)項；

（三）定期聽(tīng)取業(yè)主的(de)意見(jiàn)和(héφ©∏)建議(yì)，改進和(hé)完善服務；

（四）配合居民(mín)委員(yuán)會(huì)、村(cūn)民(mín)委員(yuán)會(≈★huì)做(zuò)好(hǎo)社區(qū)管理(lǐ)相(x≠✔iàng)關工(gōng)作(zuò)。

物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當協助做(zuò)好(hǎo)物(wù)業(yè)管理 γ(lǐ)區(qū)域內(nèi)的(de)安全防範工(gōng)作(zuò)。